Пазарът на недвижими имоти вече се различава съществено от динамиката през предходната година. Купувачите са по-предпазливи, инвестиционните сделки намаляват, а разминаването между очакванията на продавачите и реалните възможности на клиентите става все по-видимо.

В подкаста на Stroitelbg.bg разговаряме с Веселина Стоева, председател на Асоциацията за развитие на брокерите на имоти (АРБИ), за промените на жилищния пазар и факторите, които ще определят неговото развитие.

Според Стоева все по-голяма част от купувачите търсят жилище за собствено ползване, докато инвестиционните покупки представляват около 10–15% от сделките. Клиентите анализират по-внимателно бюджета си и са много по-склонни да се откажат от имот, който не отговаря на изискванията им.

Съществен фактор остава ипотечното кредитиране. По данните, с които АРБИ разполага, над 75% от сделките в София през последното тримесечие са свързани с ипотечно финансиране, включително частично банково кредитиране. Затова поведението на банките и цената на кредита ще продължат да оказват сериозно влияние върху пазара.

Данъчните оценки и цената на притежаването на имот

В разговора се разглежда и евентуалното увеличение на данъчните оценки.

Според Веселина Стоева ефектът вероятно ще бъде по-осезаем при собственици, които вече са близо до границата на финансовите си възможности. По-високите разходи за притежаване например могат да насърчат собственик на голямо жилище да обмисли неговата продажба.

От АРБИ не очакват обаче подобна промяна сама по себе си да доведе до сериозно разместване на целия имотен пазар.

Инфраструктурата определя потенциала на новите жилищни райони

Сред темите е и развитието на периферните части на София.

Според Стоева инвестициите в инфраструктура, транспортна достъпност и градска среда са сред основните фактори, които определят дали дадена територия ще стане привлекателна за купувачите и големите строителни компании.

Като пример тя посочва части от „Овча купел“, където развитието на инфраструктурата и близостта до метрото са допринесли за увеличаване на интереса към района.

Фалшивите обяви продължават да подкопават доверието

Сериозен проблем за брокерския сектор остават фалшивите оферти за имоти.

Обичайният сценарий е публикуване на привлекателно жилище на добра цена, което при запитване се оказва продадено или недостъпно, след което на клиента се предлагат други имоти.

Според АРБИ подобни практики създават нереалистични очаквания за пазара и вредят на доверието към целия брокерски сектор.

Какво означава „отворен пазар“

Една от инициативите на АРБИ е развитието на т.нар. отворен пазар.

Идеята е имотът да бъде достъпен за максимално широк кръг потенциални купувачи, независимо дали те се представляват сами или работят с друг брокер.

Според Стоева практиката с обяви „само за частни лица“ може да ограничи броя на потенциалните купувачи, да удължи периода за продажба и дори да повлияе върху крайната цена.

Регулацията на брокерския бизнес

В подкаста се разглеждат и двата законопроекта, насочени към регулиране на брокерската професия.

Основното различие между тях е кой трябва да изпълнява регулаторната функция – организация, създадена от самия бранш, или държавен орган.

Според АРБИ е необходим задълбочен експертен диалог между професионалните организации и институциите, преди да бъде избран окончателният модел.

Електронни услуги и превенция на имотните измами

Друг важен акцент е необходимостта от по-добра свързаност между институциите.

Сделките с недвижими имоти преминават през Агенцията по вписванията, общините, нотариуси и други институции. По-добрата комуникация между тях и електронният обмен на информация според АРБИ могат едновременно да ускорят процедурите и да повишат сигурността.

АРБИ подготвя Академия за брокери

Асоциацията вече развива програма за обучение на новопостъпили брокери.

Целта е хората, които навлизат в професията, да получат базова подготовка по основните теми, свързани с работата на имотния посредник.

АРБИ подготвя и своя академия, като паралелно развива сътрудничество с УНСС.

AI ще помага на брокерите, но няма да ги замени

Изкуственият интелект постепенно навлиза и в брокерския бизнес.

Според Веселина Стоева AI може да бъде полезен инструмент за редица задачи, но трудно може да замени човешкия фактор.

Причината е, че сделките с недвижими имоти не са само числа и документи – зад тях често стоят емоции, семейни решения и конкретни житейски обстоятелства.

АРБИ ще участва в „Дом 365“

Сред предстоящите инициативи на асоциацията е участие в първото издание на „Дом 365“.

АРБИ ще представи брокерския сектор и неговата роля в процеса от възникването на намерението за покупка на жилище до окончателното му обитаване.