Проверка на строителя, внимателен преглед на документацията и подробно описване на всички забележки в приемо-предавателния протокол са сред най-важните стъпки при придобиването на ново жилище. За рисковете, гаранционните срокове и правата на купувачите разговаряме с адвокат Иван Фрегуля в подкаста на Строител БГ, заснет на изложението „Дом 365“.

Покупката на ново жилище е сериозна инвестиция, която изисква внимание не само при избора на имот, но и при проверката на строителя, договорните отношения и качеството на изпълнението. Особено важно е купувачите да познават правата си при приемането на имота и да знаят как да реагират, ако установят дефекти.

Според адвокат Иван Фрегуля първата стъпка трябва да бъде проверката на самия строител, още преди сключването на сделката. Потенциалните купувачи могат да проучат репутацията на компанията, реализираните от нея проекти и дали сградите ѝ успешно достигат до Акт 16 и въвеждане в експлоатация. Допълнителна информация може да бъде намерена в Търговския регистър и публикуваните финансови отчети на дружеството.

„Бих сложил това като първата стъпка на опознаване на новия имот, а чак след това вече бих говорил за приемане на жилището“, посочи адвокатът.

Документацията – гаранция за информиран избор

Етапът, на който се придобива жилището, определя и документите, които купувачът трябва да изиска. По думите на Иван Фрегуля най-сигурният вариант е основната част от плащането да бъде извършена при Акт 16, когато сградата е завършена и готова за въвеждане в експлоатация.

При покупка на по-ранен етап е важно да бъдат проверени всички проекти на сградата – конструктивен, ВиК, електрически, ОВК и останалата проектна документация. Купувачите трябва да се запознаят и с основните строителни актове, включително документите за откриване на строителната площадка, за скритите работи и Акт 14, придружен от съответното удостоверение от общината.

Допълнително могат да бъдат поискани сертификати за качество и технически характеристики на вложените строителни материали. При достигане на Акт 16 следва да бъде предоставен и техническият паспорт на сградата.

Приемо-предавателният протокол – важна защита за купувача

Един от най-съществените моменти при предаването на жилището е подписването на приемно-предавателния протокол. Адвокат Фрегуля подчерта, че този документ не означава автоматично, че купувачът приема имота безусловно и се отказва от възможността да предявява претенции.

Напротив – в него трябва да бъдат описани подробно всички установени недостатъци. Ако например има пукнатина в пода, дефект в замазката или друг видим проблем, той трябва да бъде конкретизиран с посочване на местоположението и характеристиките му. Добра практика е заедно с протокола да бъде договорен и срок за отстраняването на забележките.

„Приемо-предавателният протокол е един документ, който отразява фактическата обстановка към момента на предаването“, обясни адвокатът.

Той предупреди, че ако купувачът подпише документ без забележки, въпреки че е установил видими недостатъци, впоследствие защитата на правата му може да бъде затруднена. Затова дори при натиск от страна на строителя, не бива да се подписват документи, които не отговарят на действителното състояние на имота.

Течовете и влагата – сред често срещаните скрити дефекти

Не всички проблеми в новото строителство могат да бъдат установени при първоначалния оглед. Част от дефектите се проявяват едва след нанасянето и реалното използване на жилището.

Според адвокат Фрегуля сред най-често срещаните скрити проблеми са течовете, свързани с покрива, хидроизолацията или други конструктивни и строителни особености на сградата. Възможни са и недостатъци в топлоизолацията, които не винаги се забелязват веднага, но могат да се отразят върху разходите за отопление.

При установяване на скрит дефект купувачът трябва своевременно да обезпечи доказателствата чрез снимки, видеозаписи и при необходимост свидетелски показания. Следва да се осъществи контакт със строителя или инвеститора, като комуникацията и договорените срокове за ремонт е препоръчително да бъдат документирани писмено, включително чрез имейл.

Какви са гаранционните срокове при новото строителство?

Минималните гаранционни срокове са различни в зависимост от вида на строителните и монтажните работи. Както обясни адвокатът, за грубото строителство и носимоспособността на конструкцията минималният срок е 10 години. За определени инсталации, топло- и шумоизолации той е 7 години, а за вътрешните довършителни работи – 5 години.

Гаранционните срокове започват да текат от въвеждането на сградата в експлоатация – Акт 16.

Ако строителят поеме ангажимент да отстрани даден дефект, но системно отлага ремонта, купувачът трябва да разполага с писмени доказателства за отправените искания и договорените срокове. При неизпълнение може да се пристъпи към официална покана и последващи правни действия.

Възможно е също да бъде договорено намаляване на покупната цена или обезщетение, когато има сериозен недостатък, но това изисква взаимно съгласие между страните. При липса на такова решение спорът може да бъде отнесен до съда.

Защо независимият строителен експерт е необходим?

Адвокат Иван Фрегуля препоръчва купувачите да не разчитат единствено на собствената си преценка при огледа на новото жилище. Строителството включва множество специфични елементи – конструкция, електрически и ВиК инсталации, покрив, хидроизолация, топло- и шумоизолация, чието качество трудно може да бъде оценено от човек без професионални познания.

Затова независим строителен инженер или експерт може да установи проблеми, които иначе биха останали незабелязани. Подобна проверка е особено важна при съмнения за конструктивни недостатъци.

Договорът с инвеститора – кога и как да плащаме?

Особено внимание трябва да се обърне и на предварителния договор. Според адвоката по-благоприятният вариант за купувача е плащанията да бъдат обвързани с реално постигнати етапи от строителството, а не с конкретни календарни дати.

Например, по-добре е дадена вноска да се дължи при достигане на Акт 15, отколкото на предварително определена дата, независимо от действителния напредък на строителните дейности.

Важно е също да се прегледат клаузите, които ограничават отговорността на инвеститора или строителя, както и условията за непреодолима сила. Купувачите трябва да са особено внимателни с текстове, които биха могли да оправдаят забавяне или неизпълнение на поетите ангажименти.

Отговорността за качеството на общите части също не бива да се пренебрегва. При установяване на дефекти в тях е препоръчително собствениците да действат организирано чрез етажната собственост, тъй като общите проблеми изискват координирани действия и представителство на интересите на всички засегнати.

Съдебният спор – крайна мярка, а не първа стъпка

Когато строителят откаже да признае или отстрани установен дефект, собствениците могат да потърсят независима експертна оценка. Законодателството предоставя и възможност за предварително обезпечаване на доказателствата, преди да започне съдебният процес.

Въпреки това адвокат Фрегуля подчерта, че съдът трябва да бъде последната възможност. Първо следва да се потърси извънсъдебно решение, включително чрез преговори и независима експертиза.

При евентуален съдебен спор от значение е цялата документация – предварителният договор, нотариалният акт, гаранционните условия, строителните актове, проектите, сертификатите за материалите и всички протоколи, свързани с предаването и последващите ремонти.

В заключение адвокат Иван Фрегуля открои три основни препоръки към хората, които за първи път приемат ново жилище: внимателно да проверят с кого работят, да потърсят помощта на независими специалисти и да не вземат прибързани решения.

Особено важно е купувачите да си осигурят достатъчно време за преглед на документите и състоянието на имота, вместо да се поддават на натиск за бързо подписване.