Това коментира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономически университет – Варна, член на Съвета на директорите на ЕРА България и заместник-председател на Асоциацията на кредитните посредници в България, в интервю за Stroitelbg.bg по време на Real Estate Business Forum на Imoti.net във Варна.

Разговаряме за цените на жилищата, влиянието на еврозоната, риска от надценяване на имотите и перспективите пред пазара през следващите години.

Какво се случва на пазара на недвижими имоти в България? Какви са основните тенденции през 2026 г.?

Мирослав Владимиров: Основните тенденции започнаха да се забелязват още през 2025 г., а през 2026 г. вече се проявяват по-ясно.

Броят на сделките започна да се връща към по-нормалните нива, които пазарът има капацитет да поддържа.

По отношение на цените засега те остават сравнително близо до тенденциите, установени през 2025 г. Вероятно към края на годината ще наблюдаваме промяна и в тяхната динамика.

Означава ли това, че очаквате забавяне на поскъпването на жилищата?

Мирослав Владимиров: Най-вероятно ще видим забавяне на темпа на растеж на цените.

Вече няма да бъдем свидетели на темпове от порядъка на 15% годишно поскъпване, а по-скоро на по-умерен ръст.

Това не означава непременно спад на цените, а преминаване към по-балансирано развитие на жилищния пазар.

Как присъединяването на България към еврозоната повлия върху пазара на недвижими имоти?

Мирослав Владимиров: Според мен практически не повлия. Такива бяха и личните ми очаквания.

Между двете събития няма толкова силна зависимост, колкото често се представяше в публичното пространство.

Пазарът на недвижими имоти в България отдавна функционира в своеобразна връзка с еврозоната.

Имаше очаквания, че след приемането на еврото ще станем свидетели на голям брой сделки и ново значително покачване на цените.

На практика обаче не наблюдаваме подобно развитие. Напротив, около присъединяването към еврозоната видяхме спад в броя на сделките.

Самото въвеждане на еврото не промени съществено поведението на имотния пазар.

Можем ли да кажем, че пазарът на недвижими имоти вече е бил подготвен за еврозоната?

Мирослав Владимиров: Пазарът на недвижими имоти на практика е свързан с еврозоната през последните 15 години.

Той се развива в свой собствен цикъл и следва траектория, която не съвпада непременно с момента на официалното приемане на еврото.

Факторите, които движат пазара, не са били пряко зависими от това дали България ще стане член на еврозоната през 2026 г.

Решенията на купувачите, поведението на продавачите и инвестиционните намерения на строителните предприемачи са формирани от други икономически и пазарни фактори.

Затова не бива да разглеждаме присъединяването към еврозоната като самостоятелна причина за промяната в цените на жилищата.

Има ли надценяване на недвижимите имоти в България?

Мирослав Владимиров: Надценяването на имотите е сложна тема.

За да кажем, че един имот е надценен, първо трябва да определим спрямо какво измерваме неговата стойност.

Ако сравняваме цената със собствените си представи за това колко трябва да струва дадено жилище, това е едно. Ако използваме обективни икономически показатели, трябва ясно да посочим кои са те.

Евростат изчислява така наречения дефлиран индекс на цените на жилищата, който отчита изменението на жилищните цени след корекция за общото поскъпване в икономиката.

Това е важно, защото инфлацията представлява процес на обезценяване на парите.

Когато разграничим инфлацията от реалното поскъпване на жилищата, можем да преценим по-точно как се променя тяхната стойност.

През последните две години цените на жилищата в България нарастват в реално изражение, тоест с темп, който надхвърля инфлацията.

На тази основа можем да допуснем, че пазарът в известна степен е надценен.

Това обаче съвсем не означава, че предстои спад на цените.

Пазарът може да преодолее подобно надценяване и с течение на времето, без да е необходимо цените да се понижават номинално.

Как виждате развитието на пазара на недвижими имоти през следващите пет години?

Мирослав Владимиров: Трудно ми е да направя прогноза дори за следващите две години.

При всички случаи определящо за развитието на пазара през 2027 г. ще бъде това, което се случва на ипотечния пазар.

С присъединяването към еврозоната българската икономика навлезе в различна парична среда.

Лихвените проценти вече се формират при други условия. България не функционира в рамките на предишния паричен съвет, а е част от еврозоната.

Това означава, че страната ни е интегрирана в много по-голям финансов пазар.

От една страна, тази интеграция предоставя нови възможности. От друга, според мен тя прави икономиката ни по-пряко изложена на колебанията в еврозоната в сравнение с условията на паричния съвет.

Затова развитието на ипотечните лихви ще бъде изключително важно за решенията на купувачите и за активността на жилищния пазар.

Как геополитическите фактори могат да повлияят на имотния пазар и ипотечните кредити?

Мирослав Владимиров: Вече видяхме подобно влияние през 2023 г.

Инфлацията, последствията от пандемията от COVID-19, войната в Украйна и поскъпването на природния газ оказаха сериозно въздействие върху европейската икономика.

В резултат лихвените проценти в еврозоната се повишиха значително, докато в България те останаха сравнително стабилни.

Сега ситуацията е различна.

България вече е част от еврозоната и процесите, които се развиват в нея, ще оказват много по-пряко влияние върху нашата икономика и финансовия пазар.

Именно затова трябва да следим внимателно както паричната политика, така и международната икономическа обстановка.

Тези фактори ще бъдат сред определящите за ипотечното кредитиране, активността на купувачите и развитието на пазара на недвижими имоти през следващите години.

Интервюто е проведено по време на Real Estate Business Forum на Imoti.net във Варна.