Румяна Александрова е собственик и управител на Сандер Корект Р.А. – агенция за недвижими имоти с 25-годишна история на българския пазар. Тя е и председател на Софийската структура на Национално сдружение Недвижими имоти. Разговаряме с нея за актуалното състояние на пазара, влиянието на еврозоната и основните предизвикателства пред бранша.

Как бихте описали текущото състояние на пазара на недвижими имоти?

Пазарът беше изключително динамичен до юни миналата година, след което темпото му леко се забави. Тази тенденция се запазва и през настоящата година. Въпреки това, в личен план нашата агенция стартира годината много успешно.

Ако погледнем обективните данни, виждаме по-малко вписвания в Агенцията по вписванията – мястото, където реално се отразяват сключените сделки. Към момента пазарът запазва ценовите си нива.

Според мен обаче има едно скрито понижение на цените, което не бива да се тълкува като срив. Става дума за корекция на надценени офертни цени. От юли миналата година до края на годината реалните сделки се сключват с около 10–15% под офертните цени. Това е връщане към нормалните пазарни нива, при които доходите на хората и възможността за банково финансиране отговарят на цените на жилищата. При такъв баланс пазарът остава устойчив.

Как евентуалното влизане на България в еврозоната повлия на купувачите и инвеститорите?

През миналата година основните купувачи бяха хора, търсещи жилища за лично ползване. Инвестиционните покупки с цел отдаване под наем значително намаляха, защото има сериозен дисбаланс между високите продажни цени и сравнително ниските наеми.

Много сделки се финансират с банкови кредити. В същото време, заради очакванията, че с влизането в еврозоната цените рязко ще скочат, от януари на пазара излязоха много нови оферти от продавачи. Това създава риск пазарът да се трансформира в пазар на купувачите, при който именно те ще определят както избора, така и цената.

Променя ли се профилът на купувачите? Навлизат ли нови поколения?

Още през 2024–2025 г. се наблюдаваше спад във възрастта на купувачите – до около 24–25 години. Това бяха основно млади IT специалисти, купуващи жилища с банков кредит за лично ползване.

През втората половина на миналата година и към момента тази тенденция почти изчезна. Това доведе до раздвижване на пазара на наемите, които запазиха по-високи и стабилни нива, особено при двустайните апартаменти.

Кои са най-големите предизвикателства пред пазара и бранша днес?

Едно от големите предизвикателства е навлизането на изкуствения интелект. Той няма как да замени брокера, но може да бъде ценен помощник и партньор.

Други сериозни фактори са икономическата, политическата и геополитическата обстановка – както в страната, така и в световен мащаб. Малко се говори и за риска от безработица, който в комбинация с автоматизацията може да окаже влияние върху пазара.

Искам да обърна внимание и на още един важен, но често пренебрегван сигнал – нарастването на депозитите в банките. По мое мнение голяма част от тези средства произхождат от заемни пари. Купувачът тегли кредит, плаща на продавача, а средствата остават като депозит. Това се случва масово и не е резултат от реално производство, което е сигнал, на който трябва да се обърне внимание.

Какви са професионалните приоритети на сдружението в София област?

Нашата основна цел в Националното сдружение Недвижими имоти е обединението на целия бранш. Работим за повишаване на образователния ценз на брокерите и за по-високи изисквания към управителите на агенции.

Искаме повече съвместна работа, повече сделки между колеги и повече професионални събития – както образователни, така и неформални. Всяка агенция има свой бизнес модел и стратегия, които могат да бъдат споделяни. Само така браншът може да се развива устойчиво и професионално.