Изборът между покупка и наем на жилище все по-често зависи от финансовите възможности, очакванията за развитието на цените и конкретните нужди на домакинствата. След силната активност през 2025 г. пазарът на недвижими имоти в София постепенно преминава към по-умерен ритъм. Сделки продължават да се реализират, но купувачите разполагат с повече време за избор, а продавачите трябва да бъдат по-внимателни при определянето на цената.

Това бяха част от темите в подкаст зоната на изложението „Дом 365“, където тенденциите на пазара коментираха Иван Иванов, управител на агенция REFER, Красимир Попов, собственик на Trust Broker Solutions.

Наемният пазар: по-внимателни наематели и по-трудно реализиране на скъпите оферти

По наблюденията на Иван Иванов наемането на жилище вече се случва предимно когато има реална необходимост. За разлика от предходните години, наемателите са по-предпазливи към по-високите цени, а собствениците срещат повече затруднения при отдаването на скъпи апартаменти.

При жилищата с една спалня и една дневна успешно реализираните сделки най-често са в диапазона 500–600 евро. Оферти от 700–800 евро също се срещат, но намирането на наематели отнема повече време. Според Иванов основната причина е балансът между търсенето и предлагането. Собствениците на по-скъпи жилища вече не могат да разчитат на същата динамика и все по-често трябва да се съобразяват с платежоспособността на наемателите.

Красимир Попов представи и различен поглед към сегмента на качествените жилища. Той даде пример с апартамент в столичния квартал „Хаджи Димитър“, отдаден за 750 евро само за две седмици. По думите му това е показател, че добре подготвените имоти, които предлагат качество и отговарят на очакванията на клиентите, продължават да намират своята аудитория.

Попов обясни, че при управлението на имоти за отдаване под наем стратегията е насочена към постигане на максимална доходност. Това обаче изисква и съответното качество на жилището – обзавеждането и състоянието му трябва да отговарят на цената, която собственикът очаква да получи.

Пазарът на продажби се връща към по-нормални темпове

При покупко-продажбите също се наблюдава известно забавяне спрямо пиковата 2025 г. Сделки продължават да се реализират, но офертите се задържат по-дълго на пазара, а купувачите имат по-голям избор.

Красимир Попов определи тази промяна като връщане към по-здравословни пазарни темпове. Той припомни, че преди години срок от около три месеца за продажба на жилище се е смятал за нормален, докато през 2025 г. дори 40 дни са изглеждали като продължителен период за реализация на една оферта.

Според него по-умерената динамика е благоприятна най-вече за купувачите, които вече не са принудени да вземат решение под натиска на страха, че имотът ще бъде продаден на друг клиент, преди да успеят да го огледат и оценят.

Иван Иванов също отчита по-голям брой налични оферти за конкретни типове жилища в сравнение с предходната година. Това обаче не означава непременно спад на пазарните цени. Част от офертите първоначално се обявяват на завишени стойности, а впоследствие коригират цената си до нива, които отговарят на реалното търсене.

По-големи отстъпки и по-важна роля на професионалната оценка

Според участниците в разговора настоящият момент предоставя по-добри възможности за преговори. Активните купувачи могат да настояват за по-съществени отстъпки, нещо, което беше значително по-трудно през 2024 и 2025 г.

Иванов обърна внимание на една често срещана грешка при определянето на продажната цена – собствениците да изчисляват стойността на жилището според сумата, която им е необходима за следваща покупка или друга лична цел, вместо да се съобразят с реалното състояние на пазара.

Професионалната оценка трябва да се основава на действително сключени сделки, актуалните оферти и най-вече на платежоспособността на потенциалните купувачи. В работата си брокерите използват и обмена на информация между колеги, включително в рамките на ARBI, за да получат по-точна представа за ценовите нива.

Иванов посочи, че интересът към една обява е важен индикатор за правилното ценообразуване. Ако жилището има много разглеждания, но липсват телефонни обаждания и огледи, вероятно цената е над нивото, което купувачите са готови да платят. В такива случаи може да се приложи поетапна стратегия за корекция, така че собственикът да постигне възможно най-добра цена в разумен срок.

Локацията остава водещ фактор при избора на жилище

Добрата локация, озеленяването, транспортната свързаност и енергийната ефективност са сред характеристиките, които влияят върху избора на купувачите. Иван Иванов обаче постави местоположението на първо място, особено в периоди на по-слаба пазарна активност, когато крайните квартали обичайно са по-уязвими.

Качеството на строителството също придобива все по-голямо значение. Купувачите стават по-взискателни към средата, в която ще живеят, към общите пространства и зелените площи, както и към изпълнението на самата сграда.

По отношение на енергийната ефективност Красимир Попов отбеляза, че тя все още не е сред водещите критерии за голяма част от клиентите, въпреки че представлява дългосрочна инвестиция. Той посочи, че банките предлагат по-благоприятни условия за финансиране на някои жилища с по-висок енергиен клас, но тази характеристика все още не се търси достатъчно активно от купувачите.

Паркирането също остава важен въпрос за столицата. Наличието на гараж или паркомясто е съществено предимство, но според наблюденията на Иванов за по-малко от една трета от клиентите то е категорично условие при избора. Това не променя факта, че при новото строителство осигуряването на паркоместа се превръща във все по-важна част от предлагането.

Ново или старо строителство – изборът зависи от бюджета и квадратурата

Разликата между новото и старото строителство често се свежда до реалната използваема площ и възможностите на купувача да придобие жилището, от което се нуждае.

По наблюденията на Иван Иванов старите сгради привличат предимно клиенти, които търсят по-голяма жилищна площ, но не могат да си позволят същата квадратура в новото строителство. При новите сгради в обявената площ се включват и общите части, докато при старото строителство купувачът обикновено получава по-голяма реална използваема площ спрямо посочените квадратни метри.

Има значение и конкретният район. В централните части на София и в квартали като „Борово“ например възможностите за избор на ново строителство са по-ограничени. Така локацията също може да насочи купувача към вторичния пазар.

Южните квартали на София и районите около центъра продължават да бъдат сред най-предпочитаните локации. Иванов открои „Лозенец“, „Иван Вазов“ и „Хиподрума“, както и южните, източните и западните периферни части на центъра.

Какви са очакванията за 2027 година?

Прогнозата на Иван Иванов е за пазар, който ще запази относително умерения си ритъм, с възможност за леко покачване на цените. Според него купувачите ще разполагат с повече време за обмисляне и избор, а пазарната среда ще бъде по-балансирана както за тях, така и за продавачите.

Красимир Попов също очаква 2027 г. да бъде близка до настоящата, като не изключва допълнително влияние на инфлацията и икономическите фактори върху пазара.

По отношение на инвестициите в недвижими имоти Попов подчерта, че най-важна е предварителната финансова оценка. Инвеститорът трябва да прецени колко средства ще вложи, каква печалба очаква и в какъв срок планира да реализира продажбата. Необходимо е да бъдат разгледани три възможни сценария – оптимистичен, балансиран и негативен. Особено важно е да има план и за ситуация, в която цените не се покачват или дори отбелязват спад. В такъв случай отдаването на жилището под наем може да бъде алтернатива на незабавната продажба.

Как да изберем брокер, който защитава интересите ни?

В края на разговора Иван Иванов и Красимир Попов засегнаха и ролята на професионалните отношения между агенциите. Като членове на ARBI те подкрепят отворения модел на работа, при който брокерите си сътрудничат, за да осигурят по-широк достъп до пазара както на купувачите, така и на продавачите.

Според тях една от основните предпоставки за успешна сделка е изборът на брокер, който работи прозрачно и е готов да сътрудничи с други професионалисти. Иванов посъветва потребителите да търсят препоръки от познати, да разговарят с няколко брокери и да се интересуват от начина им на работа.

Особено важно е клиентът да разбере дали агенцията предлага имота и чрез сътрудничество с други брокери, или ограничава достъпа до собствената си мрежа. Колкото по-широк е кръгът от потенциални купувачи, толкова по-големи са възможностите за успешна сделка и постигане на добра продажна цена.