Пазарът на имоти в България през 2026 г.: по-малко еуфория, повече логика

Пазарът на имоти в България през 2026 г. продължава да расте, но без бурните темпове от предходните години. Влизането в еврозоната носи повече стабилност и яснота, но не отменя основния принцип, който все по-силно определя решенията на купувачите – качеството над количеството.

Това става ясно от анализ на пазара на недвижими имоти през първата година на България в еврозоната, базиран на пазарни наблюдения на Sorenda Real Estate и статистически данни.

Консенсусът сред анализаторите е, че 2026 г. ще бъде година на стабилизация. Очакванията са за ръст на цените на имотите в София в рамките на 5–10% годишно, в зависимост от района и типа имот. Подобни прогнози дават и банкови институции и брокерски компании, които отчитат устойчиво търсене на двустайни и тристайни апартаменти – гръбнака на средния жилищен сегмент.

2025 г.: пик на активността, но не и таван на пазара

С двуцифрен годишен ръст на цените – над 15% в края на 2025 г. – България се нареди сред пазарите с най-силно поскъпване в ЕС. Това беше резултат от съчетание на няколко фактора:

• силно вътрешно търсене на жилища,

• очакванията около приемането на еврото,

• ограниченото предлагане на качествени проекти в големите градове.

Данните на НСИ показват двуцифрен годишен ръст на индекса на цените на жилищата през всички тримесечия на 2025 г., като именно големите градове имат най-силен принос за поскъпването.

Въпреки това 2025 г. не беше година на пазарна еуфория. Поведението на купувачите се промени съществено.

„Купувачът вече гледа фасадата, енергийния клас, управлението на сградата, не само цената на кв.м“, коментира Евгени Василев, управляващ директор на компанията.

26.01.2026

Как Топлоцентрала се утвърждава като популярен арт център?

Цените на имотите в София: високи нива, но по-зрял пазар

София остана безспорният център на имотната активност. През 2025 г. средните цени на жилищата в столицата се движат между 1500 – 1900 евро/кв.м, а в атрактивните райони и при новото строителство често надхвърлят 2000 евро/кв.м.

Годишният ръст от около и над 15% спрямо 2024 г. е значително над средното за ЕС. Съществената разлика спрямо предходни години е в структурата на търсенето:

Купувачите стават по-чувствителни към:

• локация,

• функционалност на жилището,

• енергийна ефективност,

• степен на завършеност на проекта.

В новото строителство добрите проекти се реализират бързо, докато компромисните започват да изостават.

Разрешителни за строеж: сигнал за нов етап в имотния цикъл

През третото тримесечие на 2025 г. издадените разрешителни за строеж надхвърлят 13 500 – едно от най-високите нива от 2007 г. насам.

Увеличава се не само броят на проектите, но и:

• броят на жилищата в тях,

• общата застроена площ,

• мащабът на жилищните комплекси.

Инвеститорите залагат на по-големи и по-комплексни проекти в отговор на недостига на качествено предлагане.

Ефектът от еврото върху пазара на имоти

Влизането в еврозоната не доведе до рязка промяна в търсенето, но засили вече съществуващи тенденции:

• по-прозрачно и предвидимо финансиране,

• по-голям интерес от чуждестранни купувачи,

• по-малко спекулативни покупки.

„Оттук нататък ще се купува с план, а не с паника. Това няма да свали цените, но ще повиши изискванията“, посочва Василев.

Ипотечни кредити и лихви през 2026 г.

Очакванията за рязък спад на лихвите след приемането на еврото не се оправдават напълно. Лихвите остават исторически ниски, но без ясно изразена тенденция на понижение.

Банките все по-често предлагат:

• фиксирани лихви,

• хибридни ипотечни продукти,

• по-голяма сигурност при покупка „на зелено“.

Това подкрепя новото строителство, но ограничава спекулативното търсене.

Къде ще се концентрира търсенето в София през 2026 г.

Търсенето остава концентрирано в:

• централни и добре свързани квартали,

• южните райони като Кръстова вада, Манастирски ливади, Младост,

• престижни квартали като Лозенец и Изток,

• периферни райони с качествено ново строителство и добра инфраструктура.

Признаци на прегряване се наблюдават там, където цените изпреварват инфраструктурата. В тези зони се очаква забавяне на търсенето, но не и рязък спад на цените.

Извод: 2026 г. е година на филтриране на пазара

Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-зряла фаза. 2026 г. няма да бъде година на бум, а на филтриране:

• добрите проекти ще се продават бързо,

• компромисните ще изостават,

• купувачите ще избират по-информирано,

• качеството ще бъде водещ фактор при покупка на имот.

Това е преход от пазар, движен от темпо и очаквания, към пазар, движен от логика, анализ и дългосрочна стойност.