Жилищният пазар в България преминава през период на естествено узряване след години на ускорен растеж и ограничено предлагане. Според експертите на SORENDA Real Estate, това не е спад, а нормализация, при която връзката между цена и реална стойност се възстановява, а решенията на купувачи и инвеститори стават по-обмислени.

По-голямо предлагане, по-малко еуфория

Един от най-ясните признаци за промяна е увеличеното предлагане на имоти. В София броят на конкурентните оферти нараства значително – от 2–3 до над 10 в някои райони. Сделките се сключват по-бавно, преговорите се удължават, а корекции се правят не само в цените, но и в условията на сделките.

Факти от пазара:

• Ръстът на цените през 2025 г. е средно 11–12%, а в някои райони на София над 20%.
• Този ускорен растеж води до сегашното „охлаждане“ на пазара.

Пазар на реалности, не на очаквания

Фокусът вече се измества от спекулативни очаквания към реални икономически фактори: доходи, заетост, достъп до кредитиране. Това прави пазара по-предвидим и чувствителен към макроикономическата среда.

Купувачът вече е рационален

Съвременният купувач е подготвен и рационален:

• Проучва района и сравнява оферти.
• Има предварително одобрение за ипотека.
• Изчислява бюджета си с всички разходи по сделката.

Ефекти:

• По-малко сделки от страх да не бъде изпуснат моментът.
• Повече внимание към качество на строителството, инфраструктура и дългосрочна стойност.
• Ръст на покупките за лично ползване, спад на чисто инвестиционните сделки.

„На зелено“ – с нови правила

Сделките „на зелено“ продължават да са значими, но при нови условия:

• Доверие към инвеститора става ключов фактор.
• Предпочитание към по-контролируеми проекти с висока добавена стойност.
• Продажбите в ранна фаза намаляват до 30–40% от апартаментите, вместо 60–70%.

Покупка на стойност, не на квадратни метри

Съвременните купувачи оценяват имота като цялостен продукт, включително:

• Локация и достъп до транспорт
• Зелени площи и инфраструктура
• Качество на строителството и дългосрочна поддръжка
• Изложение, функционално разпределение и тип отопление

Банковото кредитиране – стабилност и дисциплина

• Около 70% от сделките са с ипотечно финансиране.
• Влизането на България в еврозоната освобождава ресурси за кредити, но банките прилагат по-строги критерии.
• Лихвите се очаква да останат стабилни, което подкрепя търсенето и ограничава спекулативните сделки.

По-бавен, но по-здрав пазар

• Времето за реализация на сделки се удължава.
• Купувачите разглеждат повече алтернативи и взимат обмислени решения.
• Разминаването между очакванията на продавачите и купувачите постепенно се изглажда, създавайки по-здрав и устойчив пазар.

Какво следва през 2026 г.

Очаква се продължаващ растеж на цените, но при по-умерен темп. Пазарът се стабилизира, а проекти с реална стойност изпъкват. Това е ясен сигнал, че имотният пазар вече не е в еуфория, а в зряла и устойчива фаза.