Българският жилищен пазар демонстрира изключително висока активност преди въвеждането на еврото в страната, показва последният анализ на „Соренда Риъл Естейт“ (SORENDA Real Estate). През четвъртото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата се увеличават с над 15% на годишна база – вторият най-голям ръст сред страните от ЕС след Португалия. За последните 15 години жилищата у нас поскъпват с 133%, като основни фактори за растежа остават силното търсене и ограниченото качествено предлагане, особено в София.

През третото тримесечие на 2025 г. са издадени над 13 500 разрешителни за ново строителство – едни от най-високите нива от 2007 г. насам. Броят на разрешителните за нови жилищни сгради нараства с 8,5%, докато броят на жилищата в тях – с почти 46,9%, а разгънатата застроена площ – с над 32%. Това показва навлизане на по-мащабни и плътни проекти, отразяващи очакванията за стабилно търсене и възходящ цикъл на строителството, въпреки че разрешителните не гарантират незабавно започване на обекти. Строителната продукция нараства с 9,7% на годишна база през септември, поставяйки България на пето място в ЕС според данни на Евростат.

Анализът посочва, че недостигът на качествени терени и административната тежест по Подробните устройствени планове (ПУП) остават ключови ограничения за пазара. Цените на качествени жилищни комплекси вече надхвърлят 2 300–2 500 евро/кв.м, а самостоятелни имоти – 700 000 евро, като причината е както ограниченото предлагане на терени, така и поскъпването на строителните материали.

С влизането на България в еврозоната се очаква освобождаване на 13–14 млрд. лева ликвидност чрез понижаване на задължителните резерви за банките от 12% на 1%. Това ще засили конкуренцията между банките и ще направи ипотечното финансиране по-предвидимо, без обаче да доведе до масово предлагане на „евтини кредити“. България вече е сред страните с най-ниски ипотечни лихви в ЕС – около 2,5–3%, като се очаква запазване на нивата с плавен преход към фиксирани или хибридни продукти след 2026 г.

Качеството на строителството ще бъде ключов фактор за следващите години. Над 70% от жилищата в София са изградени преди повече от 30 години и имат ниска енергийна ефективност. Това води до увеличено търсене на ново строителство и естествено разграничение между качествените и остарелите имоти. Според „Соренда“ това ще забави темпа на поскъпване, но ръстът ще остане положителен и по-близък до нарастването на доходите. Продажбите ще отнемат повече време, а реализацията на проектите ще се случва за 1,5–2 години.

Опитът на Хърватия показва, че преди въвеждането на еврото цените се ускоряват, а след това растежът се стабилизира, като сделките остават активни заради намаления валутен риск и интереса на чуждестранни купувачи. Подобен сценарий се очаква и в България – с повече чуждестранни инвеститори в София, Пловдив, Варна, курортни зони и сектора за отдаване под наем, ако административната рамка стане по-прозрачна и предвидима.

В заключение, анализът на „Соренда“ подчертава, че българският жилищен пазар не е в балон, а в нов цикъл с по-зряло търсене, фиксирани кредити, по-дълги срокове за реализиране на проекти и ясно разграничение между качествени нови сгради и остарял жилищен фонд. Очаква се плавен преход от ускорен растеж към устойчив пазар, където стойността на жилищата ще се определя от качество, инфраструктура и дългосрочна функционалност, а не от краткосрочни пазарни емоции.