Пазарът на недвижими имоти вече се различава значително от динамиката през предходната година. Купувачите са по-внимателни, инвестиционният интерес е намалял, а разминаването между очакванията на продавачите и реалните възможности на купувачите става все по-видимо. 

За тенденциите при жилищните имоти, ипотечното кредитиране, развитието на новите градски зони, необходимостта от по-добра регулация на брокерския сектор и ролята на изкуствения интелект разговаряме с Веселина Стоева, председател на Асоциацията за развитие на брокерите на имоти (АРБИ).  

„Купувачите вече много по-лесно казват: няма да купя този имот“ 

Stroitelbg.bg: Какво е актуалното състояние на пазара на недвижими имоти? 

Веселина Стоева: Пазарът в момента определено е различен от предходната година. Динамиката, която наблюдавахме тогава, вече не е същата. 

Промени се и мотивацията на купувачите. В момента по-голямата част от клиентите търсят имоти за собствено ползване, докато инвестиционните покупки са сравнително малък дял – между 10 и 15% от всички сделки, и това се отнася не само за София, а за страната като цяло. 

Купувачите са значително по-предпазливи. Те много по-често са готови да кажат: „Не, няма да купя този имот“. Обмислят внимателно разполагаемия си бюджет и са по-взискателни към самия имот. 

В същото време има сериозно разминаване между намеренията на купувачите и очакванията на продавачите. В началото на годината много имоти бяха предложени на по-високи цени с очакването, че всичко автоматично е поскъпнало. Сега наблюдаваме постепенно отпадане на част от тази необоснована надценка.  

“Над 75% от сделките в София са с ипотечно финансиране” 

Stroitelbg.bg: Средна цена около 3000 евро на квадратен метър в София притеснява много млади семейства. Нормални ли са подобни стойности? 

Цените на недвижимите имоти са част от цялостната икономическа среда. Ако доходите, разходите и цените в икономиката се повишават, трудно можем да очакваме единствено имотите трайно да поевтиняват. 

Много важен фактор обаче е ипотечният пазар. По данните, с които разполагаме, над 75% от сделките в София през последното тримесечие са свързани с ипотечен кредит, включително сделки с частично банково финансиране. 

Затова поведението на банките и цената на кредита ще бъдат сред основните фактори, които ще влияят както върху активността на пазара, така и върху цените на жилищата.  

“Как по-високите данъчни оценки могат да повлияят на пазара?” 

Stroitelbg.bg: Какъв ефект очаквате от евентуалното повишаване на данъчните оценки на имотите? 

По-скоро очакваме частичен ефект, най-вече при собствениците, които вече са близо до границата на финансовите си възможности. 

Например има големи жилища в централните градски части, обитавани от един възрастен човек. Когато разходите за притежаването на такъв имот започнат да нарастват, собственикът може да стане по-склонен да го продаде. 

Не очакваме обаче това да има прекомерно въздействие върху целия пазар. Сегашните данъчни оценки в много случаи са значително под реалната пазарна стойност. Въпросът е актуализацията да бъде разумна и поетапна, а не прекомерна и еднократна.  

“Инфраструктурата определя развитието на новите жилищни райони” 

Stroitelbg.bg: Интересът към имоти в периферията на градовете расте. Готови ли са общините за развитието на тези територии? 

Един от най-добрите показатели за потенциала на даден район е интересът на големите строителни компании. 

Добър пример е част от „Овча купел“, където предварително беше изградена инфраструктура – улици, транспортна достъпност и близост до метростанция. След това големи строителни компании инвестираха в района и допълнително подобриха средата. 

Така кварталът постепенно се отвори и към купувачи, които преди не биха го разглеждали като първи избор. 

Разбира се, има и райони, където инфраструктурата изостава. Дори в по-старите квартали на София има много работа по подобряване на градската среда.  

„Отвореният пазар“ трябва да даде достъп до имота на всички потенциални купувачи 

Stroitelbg.bg: Една от основните цели на АРБИ е въвеждането на т.нар. отворен пазар. Какво означава това? 

За нас „отворен пазар“ означава всеки брокер или агенция, която е член на асоциацията, да поеме ангажимент имотите в портфолиото ѝ да бъдат достъпни за всички потенциални купувачи – независимо дали се представляват сами или чрез друг брокер. 

Така се опитваме да ограничим практиката с обявите „само за частни лица“. 

Когато един брокер откаже да работи с колеги и чака единствено директен клиент, той реално ограничава кръга от потенциални купувачи на своя продавач. Това може да удължи продажбата и дори в крайна сметка да доведе до по-ниска постигната цена. 

Затова съветът ни към собствениците е да проверяват дали брокерът, с когото работят, е готов да предлага имота им на отворения пазар.  

“Фалшивите обяви продължават да подкопават доверието” 

Stroitelbg.bg: Кои са най-разпознаваемите нелоялни практики на пазара? 

Освен обявите „само за частни лица“, много сериозен проблем са фалшивите оферти. 

Обикновено става дума за изключително привлекателен имот на много добра цена. Когато клиентът поиска оглед, се оказва, че имотът вече е продаден, недостъпен или има някаква друга причина да не може да бъде показан. След това започват да му се предлагат съвсем различни обекти. 

Това създава нереалистична представа за пазара и още при първия контакт води до разочарование и недоверие към брокерския сектор. 

След подобно преживяване на коректните брокери им е необходимо много повече време, за да възстановят доверието на клиента.  

“Етичната комисия на АРБИ работи предимно превантивно” 

Stroitelbg.bg: Как работи етичната комисия на асоциацията? 

Основната ѝ функция е превенцията. 

Не всяка компания, която кандидатства за членство, се приема автоматично. Правим проверки на юридическото лице, на начина, по който работи, и на практиките, които прилага. 

Целта е още при присъединяването към асоциацията да има определен стандарт. За щастие рядко се налага комисията да изпълнява коригираща функция и това ни позволява да се концентрираме върху популяризирането на лоялните практики.  

“Необходима е по-добра свързаност между институциите срещу имотните измами” 

Stroitelbg.bg: Зачестяват ли измамите с недвижима собственост? 

Имотните измами не са въпрос единствено на брокерския сектор. 

Една сделка преминава през различни институции – Агенцията по вписванията, общини, нотариуси и други звена. Именно затова е необходимо да има по-добра връзка между тях и възможност за превантивна проверка на документите. 

Според нас част от последните ограничения върху достъпа до незаверени копия от нотариални актове създадоха и практически затруднения за брокерите. Част от тази административна работа се прехвърля към адвокатите, които трудно могат да поемат целия необходим обем.  

“Електронните услуги могат да направят сделките по-бързи и по-сигурни” 

Stroitelbg.bg: Продължават ли административните тежести да бъдат сериозен проблем? 

Брокерите сме свикнали да отговаряме на множество административни изисквания, но проблемът е, че правилата често се променят и понякога различни общини поставят различни изисквания. 

Затова се надяваме все повече услуги да бъдат достъпни електронно. Едно добре работещо електронно управление би улеснило сделките и едновременно с това би ги направило по-сигурни.  

“АРБИ подготвя Академия за брокери” 

Stroitelbg.bg: Какви обучения предлага асоциацията? 

Тази година стартирахме програма за новопостъпили брокери. Идеята е хората, които тепърва влизат в професията, да получат обща представа за всички важни теми и минималната подготовка, необходима за започване на работа. 

В момента програмата е насочена към агенциите в АРБИ, но намерението ни е впоследствие да бъде отворена и към по-широк кръг от професионалисти. 

Подписваме и меморандум за сътрудничество с УНСС. Асоциацията вече има и необходимия лиценз и предстои да започне работа нашата академия.  

“Изкуственият интелект е помощник, а не заместител на брокера” 

Stroitelbg.bg: Как AI навлиза в работата на брокерите? 

Изкуственият интелект може да бъде много полезен помощник, но не трябва да се разчита изцяло на него. 

Нашата професия е свързана преди всичко с хора. Зад цифрите в една сделка много често стоят емоции, житейски решения и лични обстоятелства. 

Затова AI може да подпомага брокера в различни задачи, но човешката роля остава ключова.  

“Два законопроекта предлагат различни модели за регулация на брокерския сектор” 

Stroitelbg.bg: Необходима ли е по-сериозна регулация на професията? 

В бранша има два законопроекта, които целят въвеждането на определен модел на регулация. 

Основната разлика е в това кой трябва да изпълнява регулаторната функция. При единия вариант се предвижда тя да бъде възложена на камара, създадена вътре в самия бранш. При другия регулацията трябва да остане в държавата. 

Има много допълнителни нюанси и затова смятаме, че е необходим експертен диалог между професионалните организации и институциите.  

АРБИ ще участва в първото издание на „Дом 365“ 

Сред предстоящите инициативи на асоциацията е участието в пилотното издание на „Дом 365“. 

По думите на Стоева събитието има потенциал да покаже на крайния потребител целия процес – от възникването на намерението за покупка на жилище до окончателното му обитаване. 

АРБИ ще представи брокерския сектор и ще предостави професионална експертиза за една от ключовите стъпки в този процес.