В подкаста зоната на изложението „Дом 365“ разговаряме с Тома Стайков, специалист в областта на жилищните недвижими имоти и представител на асоциацията АРБИ. Обсъждаме тенденциите на пазара в София, движението на цените, очакванията за ипотечните лихви и факторите, които трябва да определят решението дали да купим, или да наемем жилище.

 

От 2012 г. се занимавате с недвижими имоти, а през 2020 г. започвате да правите и пазарни анализи. Как оценявате развитието на жилищния пазар през 2026 г. в сравнение с предходните години?

През 2020 г., когато започна пандемията и много бизнеси бяха затворени, исках да разбера какво предстои и как ще се отрази ситуацията на пазара. Работил съм и във финансовата сфера, включително с търговия на акции, затова започнах да проучвам данните и да правя анализи на имотния пазар.

Оттогава следя тенденциите последователно. През годините многократно се говореше за балон и предстоящ срив – през 2017 г., 2020 г., а впоследствие и през 2022 г., когато имаше опасения, че ипотечните лихви ще се удвоят.

Сега, след присъединяването на България към еврозоната, отново се появяват подобни прогнози. Важно е обаче да разглеждаме пазара в по-широк контекст. Ще уточня, че моите анализи са насочени основно към София, а не към цялата страна.

Още в началото на 2026 г. данните показаха значителен спад в броя на сделките. По информацията, с която разполагам, през първото тримесечие намалението е било около 38% спрямо четвъртото тримесечие на 2025 г. Това предизвика нова вълна от очаквания за срив.

Но броят на сделките сам по себе си не определя движението на цените. Трябва да разглеждаме търсенето, предлагането и икономическата среда.

2025 г. беше рекордна и еуфорична. Много хора купуваха жилища заради опасенията от инфлацията и очакванията около влизането в еврозоната. През 2026 г. тази еуфория отслабна и пазарът се върна към по-нормален ритъм.

Ако сравним първите девет месеца на годината с аналогичния период на 2025 г., спадът в броя на сделките е приблизително 17% по данните, които следя. Това прави настоящата година по-слаба от рекордната 2025 г., но не непременно лоша. По-скоро се доближаваме до нивата от 2023–2024 г.

Въпреки по-малкото сделки обаче цените продължават да се покачват. Как си обяснявате това разминаване?

Според официалните данни на Националния статистически институт цените на жилищата в София са нараснали с около 15% на годишна база, докато броят на сделките е намалял.

Това не е противоречие. Броят на сделките и цените са различни показатели. Освен това официалната статистика отчита реализираните нотариални сделки, докато предварителните договори не се включват по същия начин в тези данни.

Не можем да заключим, че цените трябва да падат само защото се купува и продава по-малко. От значение е какво се предлага, какво търсят купувачите и дали наличните жилища отговарят на техните изисквания.

Затова смятам, че охлаждането на пазара е по-скоро здравословно. Не е устойчиво цените да нарастват с двуцифрени темпове всяка година. По-умерената активност дава възможност пазарът да се нормализира.

Къде се наблюдава най-сериозно движение на цените – при новото строителство или при готовите жилища?

При новото строителство се вижда постепенно покачване на цените още от началото на проекта, а понякога и преди това. Когато сравнявам предварителните договори, сключени от нашата агенция през 2025 и 2026 г., установявам увеличение от приблизително 13,5%. Работим в различни райони на София, така че това е средна стойност за нашия сегмент, а не цена, приложима към всеки квартал.

При вторичния пазар ситуацията е по-различна. Предлагането на готови, обзаведени жилища, в които човек може веднага да се нанесе, остава ограничено. Същото важи и за апартаментите, които са завършени до етап, позволяващ на купувача да ги довърши според собствените си предпочитания.

През последните години именно при тези имоти се наблюдаваха много високи цени и сериозни увеличения. Сега обаче започваме да виждаме отстъпки. Част от продавачите поставят високи цени, но когато месеци наред не успяват да реализират сделка, се налага да преразгледат очакванията си.

Някои купувачи предпочитат новото строителство, където могат да намерят по-подходяща за бюджета си оферта. Това също оказва влияние върху вторичния пазар.

Като пример мога да посоча продажба в „Дружба“ на апартамент от около 90 кв. м в ЕПК сграда. След ремонт и преустройство жилището е било продадено за 350 000 евро. Според информацията, която получих от колега, сделката е била реализирана сравнително бързо. Това показва, че добре подготвените имоти на подходяща цена продължават да намират купувачи.

Често се твърди, че на пазара има прекалено много спекуланти и че когато започнат да продават, цените ще паднат. Каква е Вашата оценка?

Не всички купувачи на имоти са спекуланти. Има хора, които придобиват жилища, ремонтират ги, обзавеждат ги и ги предлагат на пазара в готов за обитаване вид. Те добавят стойност и могат да реализират добра печалба, защото именно готовите жилища са сред по-ограничените предложения.

Съществуват и инвеститори, които купуват повече имоти, отколкото могат да си позволят да изплатят, разчитайки да препродадат правата си по предварителните договори. В определени случаи това става чрез тристранни споразумения с инвеститора и новия купувач.

Този модел работеше добре в период на силно търсене и ограничено предлагане. Купувачът можеше да придобие жилище с първоначална вноска от около 20%, а впоследствие да прехвърли правата си по договора, без да е изплатил цялата сума.

Когато обаче пазарът се промени, подобна стратегия става по-рискова.

В София пример за такава ситуация е „Малинова долина“, където има голяма концентрация на ново строителство. В района се изграждат много сгради, а някои проекти стигат до етап Акт 14 за сравнително кратко време. Така на пазара могат да се появят повече предложения от купувачи, които искат да препродадат правата си, преди сградата да е завършена.

Това не означава непременно, че жилищата ще се продават на огромни отстъпки. Възможно е обаче да се открият оферти на цени, близки до тези на имоти в начална фаза на строителство.

Затова е важно да разграничаваме различните участници на пазара и техните стратегии. Не може да се очаква, че всички имоти ще поевтинеят само защото някои инвеститори са поели прекомерен риск.

Нека преминем към основната тема на разговора – покупка или наем. Кога е по-разумно човек да наеме жилище?

Не бих разделил хората на две строго определени групи, защото обстоятелствата са различни. Аз самият съм живял в собствено жилище, а в момента съм под наем. Причината е свързана основно с местоположението и удобството за семейството ми.

Преместихме се близо до офиса, до парк, който харесваме, и до място, от което мога по-лесно да съчетавам работата със семейните ангажименти. В бъдеще планираме да започнем строителството на собствена къща.

Този пример показва, че наемът може да бъде разумно решение, когато осигурява необходимата гъвкавост или по-добра локация.

Ако човек не е сигурен в професионалното си развитие, в доходите си или дали ще остане да живее в София през следващите пет години, наемът може да е по-подходящият избор. В такъв момент е важно да не се поема дългосрочен финансов ангажимент, за който няма достатъчно сигурност.

Но ако човек има стабилни доходи, ясни планове и възможност да си позволи жилище, не бих го посъветвал да отлага покупката единствено с надеждата, че след няколко години цените ще се сринат.

Докато чака, може да се окаже, че спестяванията му вече не са достатъчни за жилището, което е можел да купи днес. Възможно е впоследствие да се наложи да избере по-малък апартамент, друг район или жилище с по-малко удобства.

Какви са тенденциите при наемите и възможно ли е те да се превърнат в единствена реалистична възможност за все повече хора?

Наемният пазар не е основната сфера на нашата работа, затова не бих се определил като експерт по него. В средносрочен план обаче очаквам, че все повече хора в големите градове може да изпитват затруднения да придобият собствено жилище.

Това се наблюдава и на други места по света. Възможно е по-голяма роля да започнат да играят компании, които купуват жилища и ги отдават под наем.

При високи цени и недостатъчни доходи част от хората няма да могат да получат ипотечен кредит, дори да имат желание да купят. Така търсенето на наеми може да се увеличи и да окаже натиск върху цените им.

Важно е да разбираме, че хората не винаги избират наема, защото предпочитат този начин на живот. Понякога това е единствената възможност, която финансовото им положение позволява.

Затова решението между покупка и наем не може да бъде универсално. То зависи от доходите, сигурността на работата, плановете за бъдещето и цената на конкретното жилище.

Кои характеристики на един имот имат най-силно влияние върху цената му в момента?

На първо място бих поставил съотношението между търсене и предлагане при конкретния тип жилище. Не всички имоти са еднакви и не всички участници на пазара преследват една и съща цел.

При готовите жилища, в които човек може да се нанесе веднага, ограниченото предлагане е важен фактор. При новото строителство значение имат етапът на проекта, условията на покупката и възможността жилището да бъде завършено в разумен срок.

Също така трябва да разграничаваме жилищата, предназначени за лично ползване, от тези, които се купуват с инвестиционна цел. За хората, които търсят дом, покупката обикновено е дългосрочно решение. Те трябва да преценят дали имотът отговаря на нуждите им и дали могат да си позволят да го притежават.

За инвеститорите са важни други показатели – потенциалът за доходност, разходите за довършване и възможността за последваща продажба. Затова не може да се даде един съвет, който да е подходящ за всички.

През последните години много се говори и за ипотечните лихви. Очаквате ли те да се повишат след присъединяването на България към еврозоната?

Това е тема, по която през годините се появяват различни прогнози. През 2022 г. се твърдеше, че след като лихвите в САЩ и Западна Европа се покачват, същото неизбежно ще се случи и в България. Но очакваното масово удвояване на ипотечните лихви не се реализира по начина, по който мнозина прогнозираха.

Сега отново се появяват предупреждения, че лихвите ще се повишат заради членството ни в еврозоната и движението на европейските лихвени индекси.

По моя преценка не бива автоматично да приемаме, че всяко повишение на основните лихви на Европейската централна банка ще доведе до същото увеличение при ипотечните кредити в България.

Някои банки действително могат да променят лихвите по определени продукти. Но трябва да се гледа конкретният размер на промяната и нейното отражение върху месечната вноска, а не само самият факт, че е обявено увеличение.

Според мен големите банки, за които ипотечното кредитиране е приоритет, имат сериозен стимул да запазят конкурентните си условия. В анализа си разглеждам и начина, по който банките формират лихвите по жилищните кредити, както и наличния ресурс от депозити.

Това е моята оценка към момента, а не гаранция, че лихвите няма да се променят. Всеки, който планира кредит, трябва внимателно да разгледа условията на конкретната оферта и да прецени дали може да обслужва задължението си и при евентуално увеличение на вноската.

Каква е прогнозата Ви за края на 2026 г. и за развитието на пазара през 2027 г.?

Според мен до края на 2026 г. няма да настъпи съществена промяна в тенденциите. Очаквам годината да приключи с приблизително 20% по-малко сделки в София спрямо рекордната 2025 г.

Това обаче не означава, че пазарът е в криза. По-скоро се връщаме към по-нормални нива на активност, близки до тези от 2023 и 2024 г.

През 2027 г. очаквам тенденциите да останат в сходни граници, макар че развитието ще зависи от доходите, търсенето и предлагането, както и от условията по кредитите.

От 2020 г. насам доходите в България нарастваха с двуцифрени темпове в много от годините. Сега вече се вижда забавяне на този растеж. Ако увеличението на заплатите продължи да се забавя и се доближи до около 5% годишно, докато разходите за живот се повишават, е възможно цените на жилищата да се задържат.

Но не бих прогнозирал срив. За такъв сценарий би било необходимо предлагането значително да надхвърли търсенето или търсенето рязко да се свие при голям обем непродадени имоти. Към момента не виждаме достатъчно основания да приемем, че подобно развитие е неизбежно.

Какъв съвет бихте дали на хората, които в момента обмислят покупка на жилище?

Бих ги посъветвал да проучват внимателно информацията и да не вземат решения само въз основа на категорични прогнози, че цените непременно ще се сринат или че лихвите задължително ще се повишат.

Полезно е да се проследяват и предишните прогнози на хората, които коментират пазара. Днес лесно можем да проверим какво са очаквали различни анализатори през последните пет-шест години и доколко предвижданията им са се сбъднали.

Ако човек отлага покупката само защото очаква много по-ниски цени, може да се окаже, че междувременно покупателната способност на спестяванията му е намаляла. Възможно е жилището, което е можел да си позволи преди няколко години, вече да е извън бюджета му.

Разбира се, това не означава, че всеки трябва да купува веднага. Най-важното е да прецени финансовите си възможности, стабилността на доходите си и плановете си за бъдещето.

По отношение на брокерите бих препоръчал на хората да сравнят възможностите и да преценят дали имат нужда от професионална помощ. Добрият брокер познава пазара, спестява време и усилия и може да помогне при договарянето на по-добри условия.

В крайна сметка добрата сделка зависи от информираното решение, реалистичната оценка на имота и коректното отношение между всички участници.