При покупката на ново жилище вниманието обикновено е насочено към архитектурата, разпределението, фасадата, дограмата и довършителните материали. Но някои от най-важните елементи на сградата остават скрити от погледа. Сред тях е подземната хидроизолация — система, която няма декоративна стойност, но е от първостепенно значение за дълготрайността на конструкцията, стойността на имотите и качеството на живот. Нейните недостатъци често се проявяват едва след завършването на строежа, когато отстраняването им вече е сложно, скъпо и често технически ограничено.

Проблемите с влагата и течовете не са изолирано явление нито при старите, нито при новите сгради в България. Особено тревожно е, когато подобни проблеми възникват само месеци след въвеждането на една сграда в експлоатация, независимо от качеството на видимите довършителни работи. Това поставя въпроса дали се отделя достатъчно внимание на хидроизолационната система още при проектирането, както и доколко ефективно се контролират нейното изпълнение и приемане.

Рекламните Обещания и Реалността под Земята

На пазара на недвижими имоти новите жилищни сгради често се представят с обещания за висококачествени материали, съвременни технологии и луксозно изпълнение. Купувачите виждат архитектурни визуализации, мостри на довършителни материали и технически характеристики на дограмата, фасадите и инсталациите.

Същевременно информацията за подземната хидроизолация обикновено заема далеч по-скромно място в представянето на сградата, въпреки че нейната надеждност е от съществено значение за експлоатацията на подземната част на сградата. За крайния потребител обаче качеството на хидроизолацията не се измерва с цената или търговската марка на вложените материали, а с резултата — надеждна защита от проникване на вода през целия предвиден експлоатационен период.

Това повдига един принципен въпрос: Доколко заявеното качество на строителството се подкрепя от достатъчно надеждни проектни решения и ефективен контрол върху скритите строителни работи?

Качеството Започва с Инвеститора и Проектанта

Когато възникне проблем с хидроизолацията, вниманието обикновено се насочва към строителя. Но защитата от вода започва много преди строителната площадка — с изискванията на инвеститора, с проучването на терена и с разработването на проектните решения. Недостатъчно ясно определените изисквания, неподходящите проектни решения и неефективният контрол на изпълнението могат да доведат до сериозни проблеми с хидроизолацията, които се проявяват едва след въвеждането на сградата в експлоатация.

Инвеститорът трябва ясно да формулира пред проектанта изискванията си към качеството на хидроизолационната система, особено когато представя строителството като висококачествено пред потенциалните купувачи. В същото време той не бива да допуска икономии за сметка на необходимото техническо решение.

Първата техническа стъпка е установяването на геоложките и хидрогеоложките условия на терена: характеристиките на почвите, нивото и сезонните колебания на подземните води, възможността за натрупване на дъждовни води и възникване на воден напор. Тези фактори определят на какви въздействия трябва да устоява хидроизолационната система. Решение, подходящо например за защита от почвена влага, не е непременно достатъчно за конструкция, изложена на напорни води.

Следващата, изключително важна стъпка е разработването на проектните детайли. Проектантът носи професионална отговорност да предвиди технически адекватна хидроизолационна система въз основа на условията на терена, предназначението на помещенията и нормативните изисквания. Не е достатъчно върху чертежа да се означи само определен хидроизолационен материал. Трябва да се проектира цялостна и непрекъсната хидроизолационна система, като особено внимание се отдели на прекъсването на капилярното покачване на влагата, връзката между хидроизолацията на фундаментната плоча и сутеренните стени, хидроизолирането на работните и деформационните фуги и преминаванията на тръби и кабели, както и прехода към надземната част на сградата. Проектът трябва да предвижда и защита на хидроизолацията от механични повреди при армирането и бетонирането, както и при изпълнението на обратния насип, включително изисквания към неговия състав и уплътняване и към дренажната система. Дренажът е допълваща мярка за намаляване на водното натоварване и не замества надеждната хидроизолационна система. Именно недостатъчното детайлиране може да компрометира иначе качествено избрана система.

Типовите хидроизолационни детайли не бива да се приемат за универсално решение. Те могат да бъдат полезна отправна точка, но трябва да бъдат проверени и адаптирани към конкретната конструкция, терен и технология на изпълнение. Един детайл може да бъде напълно подходящ при определени условия и недостатъчен при други. Механичното пренасяне на стандартни решения между различни проекти, без необходимата техническа проверка от проектантите, създава риск от повтарящи се слабости в хидроизолационните системи на сградите в страната.

В България съществува специална Наредба № РД-02-20-2 от 2016 г., която определя изискванията за проектиране, изпълнение, контрол и приемане на хидроизолационните системи. Член 8 предвижда разработването на подробни проектни решения за характерните участъци, включително критичните фуги и преминавания на инсталации.

Следователно основният въпрос не е дали съществуват нормативни изисквания, а доколко проектните решения са достатъчно надеждни и съобразени с индивидуалните условия на всяка сграда.

Строителството и Контролът — Последният Шанс за Предотвратяване на Дефекти

Дори отлично разработеният проект няма стойност, ако не бъде изпълнен правилно. Значение имат подготовката на основата, съответствието на материалите с проекта, правилното изпълнение на застъпванията и съединенията, непрекъснатостта на изолацията и защитата ѝ от механични повреди. Необходимо е също всички компоненти на системата да бъдат съвместими, а изпълнението да следва технологичните изисквания на производителя.

Особено важен е контролът преди закриването на хидроизолационните работи. След изпълнението на обратния насип голяма част от системата става практически недостъпна за оглед. Българската нормативна уредба предвижда документирането на скритите работи с акт образец 12, но подписаният документ сам по себе си не може да замени действителната проверка на качеството. Тя трябва да обхваща не само вложените материали, но и изпълнението на всички критични детайли. Именно на този етап могат да бъдат установени и коригирани пропуски, които впоследствие биха изисквали сложни ремонти.

Отговорността за качеството на хидроизолационните системи не започва и не завършва със строителя. Инвеститорът определя изискванията си и финансовата рамка на проекта, проектантите разработват техническите решения, строителят ги изпълнява, а инвеститорският контрол, авторският надзор и строителният надзор осъществяват контрола на изпълнението. Качеството, което крайният потребител получава, е резултат от работата на всички тези участници в инвестиционния процес.

Какво Трябва да Знаят Купувачите?

Купувачите на нови жилища обикновено нямат специализирани познания за хидроизолационните технологии. Това обаче не означава, че трябва да се задоволяват с рекламни обещания за „висок клас“, „световни стандарти“ и липса на конкретна техническа информация. Съвременните купувачи са все по-информирани и проявяват засилен интерес към качеството на средата, в която живеят. Наред с видимите архитектурни и интериорни решения те трябва да имат възможност да се запознаят и с основните технически характеристики на сградите.

Купувачите имат пълно основание да очакват инвеститорите да им предоставят ясна и достатъчно подробна техническа информация за хидроизолационните системи, представена по разбираем начин чрез добре оформени презентационни материали, схеми и физически макети на тези скрити детайли. Подобна практика би могла да повиши прозрачността на жилищния пазар и да насърчи инвеститорите да отделят по-голямо внимание на качеството на техническите решения, които остават невидими след завършване на строителството.

Важно за бъдещите собственици е също така да посетят вече завършени обекти на съответния строител, да разговарят със собственици на тези имоти и да разберат какви проблеми са възниквали при експлоатацията на сградите. Това е част от разумната надлежна проверка преди покупката на жилище.

Купувачите трябва да познават правата си при появата на дефекти. Съгласно Наредба № 2 от 2003 г., минималният гаранционен срок за хидроизолационни работи в неагресивна среда е седем години, а в агресивна — пет. При установяване на влага или течове е важно проблемите да бъдат своевременно документирани и съобщени писмено на отговорните страни. Собствениците имат основание да настояват за установяване на причината и за технически обосновано, трайно решение, вместо да приемат всеки локален ремонт като окончателно отстраняване на проблема.

Истинското Качество не се Вижда Само по Фасадата

Луксозната фасада, красивите общи части и скъпите довършителни материали могат да направят силно впечатление на купувача. Но качеството на една сграда се проявява и там, където не може да бъде видяно — под земята, зад облицовките и под настилките. Повишаването на качеството на строителството в България изисква повече внимание към проектните решения, по-прецизно разработване на детайлите, ефективен контрол и по-голяма прозрачност към купувачите.

Качеството има и друго измерение — професионалното желание за добре свършената работа и удовлетворението от резултат, с който участниците в строителния процес могат да се гордеят. По-широкото утвърждаване на подобно желание би допринесло съществено за повишаване на качеството на строителството в България. Защото качественото строителство не се доказва с рекламни обещания, а с надеждността на сградата във времето. И тази надеждност започва с инвеститора и проектанта.

За Автора

Камелия Миланова е строителен техник, електроинженер и бакалавър по Interior Architecture & Design от University of Nevada, Las Vegas (UNLV), САЩ. Притежава NCIDQ сертификация, член е на АИДБ и има 20 години професионален опит в архитектурно-дизайнерски фирми в САЩ, специализирайки в интериорна архитектура и дизайн и управлението на интериорни архитектурни проекти. Тя е висококвалифициран Revit специалист и носител на награда от годишната конференция Autodesk University през 2016 г. Понастоящем осъществява инвеститорски преглед и координация на проектната документация на еднофамилна жилищна сграда в Банкя.