Казвам се Цветана Атанасова и съм брокер в компанията JTB Real Estate. Имам над 23 години опит на пазара на недвижими имоти, като през годините съм работила в две агенции, включително и в собствена агенция за недвижими имоти.

Имало е моменти, в които съм се опитвала да се откажа заради колебанията на пазара, но истината е, че работата с имоти е моята страст. Именно динамиката и предизвикателствата на този сектор ме мотивират да продължавам.

Каква е ситуацията на имотния пазар в момента

Според моите наблюдения миналата година беше изключително активна, особено до средата ѝ. Пазарът беше много динамичен – имаше голям брой запитвания и реални сделки.

В последното тримесечие, особено в София, започна известно отдръпване от страна на купувачите. Интересът остава висок – има много хора, които търсят имоти и отправят запитвания, но значително по-малко от тях стигат до реална покупка.

Днес можем да кажем, че се наблюдава нормализиране на пазара на недвижими имоти. Купуват основно хората, които имат реална нужда от жилище, а не толкова инвестиционни купувачи.

Ръст на търсенето на къщи около София

След периода на пандемията от COVID-19 се появи силна тенденция към покупка на къщи извън София, но на удобна дистанция от града.

Този тип имоти поскъпнаха значително – в някои райони цените се увеличиха с над 300%.

В момента работя активно именно с такива имоти – къщи с двор извън града. Търсенето е много голямо, а предлагането често не е достатъчно, за да отговори на интереса на купувачите.

Как влияят високите цени и кредитите върху пазара

В момента на пазара има много купувачи, които търсят имоти на по-ниски цени от тези, които се предлагат.

Друга важна тенденция е, че голяма част от купувачите разчитат почти изцяло на банково финансиране – до 100% кредит. При сегашните условия част от тези хора вероятно ще отпаднат от пазара, въпреки че реално имат нужда от жилище.

В резултат на това пазарът може да се определи като по-спокоен и по-бавен, а сделките се случват по-трудно и след по-дълги преговори.

Разширяването на София и липсата на терени за строителство

София продължава да се разширява към периферията. Парцели има, но много от тях са земеделски земи, които изискват сериозни инвестиции и време, за да бъдат подготвени за строителство.

Това е процес, който често може да отнеме минимум две години, а в повечето случаи само големите строителни компании могат да си позволят подобни инвестиции.

Нужна ли е регулация на брокерската професия

Според мен в сектора има пренасищане с нови брокери. Много хора влизат в професията, защото виждат високите комисиони, които идват с високите цени на имотите.

Истината обаче е, че професията не е лесна. В този бизнес няма фиксирани заплати. Обикновено са необходими поне три месеца работа, преди един нов брокер да реализира първа сделка и комисиона.

Аз смятам, че трябва да има регулация в бранша, защото има много некоректни практики – включително фалшиви обяви и подвеждащи оферти. Това е една от причините много купувачи да казват, че не искат да работят с брокер – не толкова заради комисионата, а защото не вярват на качеството на услугата.

Бъдещето на брокерската професия и ролята на технологиите

По време на събитието BROKER PRO 2026 най-силно внимание ми привлече темата за новите рекламни канали и технологии.

Особено интересни са:

• интернет рекламата

• маркетингът в социалните мрежи

• използването на Instagram и Facebook

• работата със студени контакти

• навлизането на изкуствения интелект (AI) в маркетинга на имоти

AI вече играе важна роля в начина, по който представяме имоти и достигаме до потенциални клиенти.