В последните месеци на 2025 г. ясно се откроява нова тенденция на пазара на недвижими имоти в България – значително нарастване на сделките, реализирани със собствени средства на купувачите, особено в София. Ако в средата на годината около 30% от покупките в столицата са били без ипотечно финансиране, то в края на 2025 г. те достигат близо 45% от всички сделки.

Подобна е и ситуацията в Пловдив, където ипотеките намаляват спрямо началото на годината, макар да продължават да заемат ключов дял от пазара. Данните са от годишния обзор на компанията за недвижими имоти „Имотека“.

„Предстоящото въвеждане на еврото изигра ролята на сериозен катализатор за част от купувачите и ги мотивира да вложат спестяванията си в жилища. Очакванията за ръст на цените след приемането на еврото, както и притесненията от промени в банковите условия, също повлияха върху решението им“, коментира Явор Пейчев, изпълнителен директор на „Имотека“.

По-строгите мерки на банките към края на годината допълнително ограничават достъпа до кредитиране за купувачи без достатъчно самоучастие, което води до частично успокояване на пазара през есента.

София: 2-стайните и 3-стайните апартаменти диктуват пазара

През 2025 г. в София се отчита нов ръст на цените, най-силно изразен при двустайните и тристайните жилища, които поскъпват с около 20% на годишна база. Едностайните и многостайните имоти също бележат ръст, но в рамките на около 10%.

Причината е ясна – това са най-ликвидните имоти както за лично ползване, така и за инвестиция.

Други ключови тенденции в столицата:

• Инвестиционните покупки нарастват от 21% през 2024 г. до 25% през 2025 г.

• Около една трета от сделките са за ново строителство

• Намалява средната квадратура на закупените жилища – от 115 кв.м в началото на годината до около 100 кв.м в края

• Основната възраст на купувачите е 40–49 години

• Сделките се реализират след повече огледи – средно около 8

Новото строителство се предпочита заради по-гъвкавите схеми на плащане и по-голямата предвидимост в условия на затегнато банково кредитиране.

Варна: По-млади купувачи и стабилен инвестиционен интерес

Цените на имотите във Варна нарастват средно със 17% за 2025 г., като ръстът е равномерно разпределен между различните типове жилища.

Най-предпочитаните квартали са:

• „Изгрев“

• „Виница“

• „Владиславово“

• „Кайсиева градина“

• „Левски“

• „Чайка“

Характерно за пазара във Варна:

• Около 40% от сделките са с ипотечен кредит

• Над 80% финансиране при голяма част от ипотечните сделки

• Над 60% покупки в брой

• Малко над 20% инвестиционни сделки

• Около 20% ново строителство

Забелязва се и осезаемо подмладяване на купувачите – през втората половина на 2025 г. средната възраст спада до 36 години. Част от инвестиционните имоти се използват и за сезонно отдаване под наем, което е типично за морския град.

Пловдив: Градът на ипотеките и бързите сделки

Пловдив остава лидер по отношение на ипотечното кредитиране. Въпреки че делът на покупките с външно финансиране спада с 10 процентни пункта през второто полугодие, те продължават да формират около 50% от пазара.

Ключови акценти за града:

• Малко над 20% инвестиционни покупки

• Около 15% сделки с ново строителство

• Силен интерес към къщи – 12% от всички сделки

• Най-активни райони: „Смирненски“, „Западен“, „Гребната база“, „Остромила“, „Кючук Париж“, „Беломорски“

• Най-желани квартали: „Тракия“ и „Кършияка“

Пловдивските купувачи са и най-решителни – сделките се сключват средно след само 4 огледа, значително по-бързо в сравнение със София и Варна.

Какво да очакваме през 2026 г. на пазара на имоти?

Според експертите на „Имотека“ през 2026 г. на пазара ще останат основно:

• Купувачи със спестявания

• Хора със стабилни и сигурни доходи

• Клиенти, водени от реална жилищна необходимост, а не от еуфория

Очаква се по-добър баланс между търсене и предлагане, което може да доведе и до по-големи възможности за преговори по цените.