Около 37% от жилищния фонд в София е панелно и ЕПК строителство, изградено преди повече от 30 години, показват оценки на SORENDA Real Estate. Тъкмо тези имоти могат да се превърнат в най-големия двигател на бъдещото търсене на ново строителство.

Над половината жилища в България са построени преди 1990 г., сочат данните от преброяването на жилищния фонд на Националния статистически институт (НСИ).

Основни акценти от пазара

• Спадът на сделките не означава спад на пазара: Въпреки че сделките намаляват, ипотеките в София продължават да растат.

• Смяна на собствеността: Всеки пети клиент на SORENDA Real Estate заменя старо жилище с ново.

• Реална жилищна нужда: Спекулативните купувачи постепенно се оттеглят, а пазарът все повече се движи от хора, търсещи нов дом за живеене.

• Трансформация в търсенето: Пазарът вече се променя не само заради цените, а и заради остаряващия жилищен фонд.

През последните няколко години разговорът за имотния пазар се въртеше около едни и същи теми — ръст на цените, ипотечно кредитиране, еврото и опасенията за балон. В същото време един много по-дългосрочен процес остава почти извън публичния дебат: остаряването на жилищния фонд и постепенното разминаване между характеристиките на съществуващите жилища и изискванията на съвременните купувачи.

По оценки на Евгени Василев от SORENDA Real Estate, около 37% от жилищната база на столицата е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия.

„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, казва Василев.

Трансформация в структурата на търсенето

Според данните на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7 529 сделки с имоти (спад от 12.3% спрямо същия период на предходната година). В същото време договорните ипотеки в столицата достигат 3 948, нараствайки с 1.7% на годишна база.

Тази комбинация показва промяна в структурата на търсенето. Купувачите са по-предпазливи, а спекулативният сегмент се оттегля. Активни остават хората с реална жилищна потребност и купувачите с по-дългосрочен инвестиционен хоризонт.

„Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.

Промяна в архитектурните решения

Началото на тази промяна започна още от пандемията — работата от вкъщи и необходимостта от допълнителна стая или по-голяма дневна промениха очакванията към дома. Купувачите започнаха да оценяват функционалността на пространството, а не просто общата квадратура.

Параметър	Проекти преди 15–20 години	Съвременни проекти
Площ на спалните	8 – 9 кв. м	15 – 16 кв. м
Площ на дневните	Ограничени / отделни	24 – 28 кв. м (с трапезария)
Фокус на купувача	Цена на квадратен метър	Качество и функционалност на пространството

Строителният сектор: Активност при растящи разходи

По първоначални оценки на Евростат строителната продукция в България през юни 2026 г. се увеличава с 0.9% спрямо май и с 4.4% спрямо юни 2025 г. За сравнение, на годишна база строителната продукция в еврозоната намалява с 0.7%, докато в ЕС нараства едва с 0.2%.

Ръстът на строителната продукция в България на годишна база през 2026 г. се развива по следния начин:

• Януари: +2.8%

• Февруари: +9.7%

• Март: +6.4%

• Април: +6.8%

• Май: +4.0%

• Юни: +4.4%

Активното строителство обаче върви заедно с увеличение на разходите. Индексът на разходите в строителството нараства с 3.4% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходните три месеца и с 9.6% спрямо същия период на 2025 г. Индексът на цените на строителните материали се повишава с 10% на годишна база през периода април-юни.

Това ограничава възможността за съществено поевтиняване на качествения нов продукт, дори при по-бавен ръст на сделките.

Собствеността върху жилища и бъдещото търсене

Според Евростат над 82% от населението в България живее в собствено жилище. Това означава, че голяма част от бъдещото търсене ще идва от домакинства, които вече притежават имот, но търсят по-нов и по-функционален такъв.

По данни на НСИ в София ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8 000 и 12 000 нови жилища. Големият обем имоти, изградени през 70-те и 80-те години, представлява основният източник на търсене за ново строителство.

Броят на сделките и цените остават важни краткосрочни показатели, но дългосрочната динамика на пазара ще се определя от необходимостта от обновяване на остаряващия жилищен фонд.

За SORENDA REAL ESTATE:

SORENDA REAL ESTATE е инвестиционен холдинг, изцяло фокусиран в реализирането на жилищни проекти с високо качество и подчертана добавена стойност за своите клиенти.