Ипотечното кредитиране остава важен двигател на пазара на жилища, а все повече млади хора и семейства се насочват към покупката на собствен дом. Как да подходим разумно към този процес, какво трябва да предвидим в бюджета си и как да изберем между различните банкови оферти? Темата беше във фокуса на разговор със Симона Ковачки от Кредитланд в подкаст зоната на изложението „Дом 365“.

По думите на Ковачки интересът към ипотечното финансиране е нараснал през миналата година, когато пазарът е бил особено активен. През 2026 г. вече се наблюдават признаци на забавяне, макар че окончателните годишни данни все още не са налични. Според нея достъпът до ипотечни кредити продължава да оказва съществено влияние върху развитието на имотния пазар.

Финансовата оценка трябва да предхожда огледите

Една от най-честите грешки на бъдещите купувачи е първо да изберат жилище, а едва след това да проверят какво финансиране могат да получат. Симона Ковачки препоръчва процесът да започне с реалистична оценка на личните или семейните финансови възможности.

Важно е предварително да се изчислят месечната вноска, която домакинството може да си позволи, наличните средства за самоучастие и всички допълнителни разходи по сделката. Така купувачът ще има ясна представа за бюджета си и ще може да търси имот в подходящия ценови диапазон, вместо да взема решение под влияние на емоциите.

Кредитният консултант може да помогне още на този начален етап. При предварителна среща се изчислява ориентировъчният размер на кредита и се преценява каква месечна вноска е поносима за конкретния клиент или домакинство. При определени условия може да се направи и предварителна оценка на кредитоспособността пред избрани банки.

Ковачки посочва, че според действащите ограничения общият размер на вноските по кредитните задължения не трябва да надвишава 50% от нетния доход. Това обаче е максимален праг, а не препоръчително ниво за всяко домакинство. Нейният съвет е, когато е възможно, вноската по ипотечния кредит да бъде около 25–30% от доходите, за да останат достатъчно средства за останалите разходи.

Самоучастието не е единственият разход

При планирането на покупката трябва да се предвидят и средствата, които ще са необходими извън самото финансиране. Според посочените от Ковачки условия банките могат да финансират до 85% от пазарната стойност на имота, което означава минимум 15% собствено участие.

На практика обаче купувачът трябва да разполага с допълнителен резерв за нотариални такси, местен данък, вписване и други разходи по сделката. Ако използва услугите на брокер, трябва да предвиди и съответната комисиона.

Затова препоръката на кредитния консултант е общият необходим ресурс за самоучастие и съпътстващи разходи да бъде планиран в размер на около 20–25% от покупната цена. Това позволява сделката да бъде осъществена с по-малък риск от недостиг на средства в последния момент.

Как да сравним банковите оферти?

След като клиентът има избран имот или поне ясна представа за бюджета си, може да се пристъпи към проучване на конкретните предложения от банките. Вместо да посещава всяка институция поотделно, той може да използва услугите на кредитен консултант, който да събере офертите, да ги анализира и да представи основните им предимства и недостатъци.

Ковачки обяснява, че при работата с клиентите се сравняват не само лихвените проценти, но и годишният процент на разходите, таксите и останалите условия по кредита. Така решението се основава на цялостната цена на финансирането, а не само на един показател.

При избора на кредит трябва да се прецени и дали лихвата да бъде фиксирана за определен начален период, или плаваща. Фиксираната лихва осигурява по-голяма предвидимост за първите години, но обикновено след този период преминава към плаваща. Плаващата лихва може да предлага различни условия, но размерът на вноската може да се променя според договорените механизми.

Според Ковачки няма универсално правилен избор между двата варианта. Решението зависи от финансовия профил на кредитополучателя, неговата толерантност към риск и условията в конкретния договор. Максималният срок на ипотечния кредит може да достигне 30 години, като конкретните възможности зависят и от възрастта на клиента.

Предсрочно погасяване и рефинансиране

Възможността за предсрочно погасяване или рефинансиране също заслужава внимание, но често остава на заден план при сключването на кредита. Ковачки посочва, че при определени условия кредитополучателят може да погаси предсрочно целия кредит или част от него.

При частично погасяване клиентът може да избере да намали срока на кредита или размера на месечната вноска. Съкращаването на срока може да ограничи общата сума на лихвите, които ще бъдат платени до края на договора.

Консултантът насърчава хората периодично да преглеждат условията по съществуващите си кредити. Финансовото положение на домакинството може да се е променило, а на пазара да има други предложения. При подходящи условия рефинансирането може да бъде възможност за оптимизиране на разходите.

Какво да направим при финансови затруднения?

Загубата на работа или появата на непредвидени разходи може да затрудни обслужването на ипотечния кредит. В подобна ситуация Ковачки препоръчва клиентът да се свърже с банката възможно най-рано, вместо да изчаква натрупването на просрочени задължения.

В зависимост от конкретния случай може да се обсъдят варианти за преструктуриране на задължението или временно облекчаване на плащанията. Това не е автоматично гарантирано право и зависи от условията и решението на банката, но навременната комуникация може да помогне за намиране на работещо решение.

Ковачки обръща внимание и на застраховките, свързани с ипотечното кредитиране, които при определени обстоятелства могат да осигурят допълнителна защита на кредитополучателя и неговото семейство. Същевременно тя съветва да се избягва прибягването до скъпи бързи кредити или други потребителски заеми, за да се покриват ипотечни вноски.

Млади семейства и първи дом

По наблюденията на Симона Ковачки сред клиентите, които търсят ипотечно финансиране, има все повече млади професионалисти и семейства, които купуват първото си жилище. Някои разглеждат и възможността за придобиване на втори имот с инвестиционна цел.

Сред факторите, които влияят върху решенията им, са условията по банковото финансиране, доходите и способността на домакинството да планира разходите си. Въпреки динамиката на пазара основният съвет остава един и същ: покупката трябва да бъде съобразена с реалните финансови възможности, а не само с желанието за собствен дом.

Като ориентир за продължителността на процеса Ковачки посочва около 30–45 дни, когато вече има избран имот. Срокът може да се промени според състоянието на документацията и необходимостта от допълнителни документи. Затова е важно достатъчно време да бъде предвидено още при договарянето на условията по сделката.

Ролята на кредитния консултант не приключва с избора на оферта. Подкрепата може да продължи до усвояването на средствата и финализирането на покупката, а при бъдещо рефинансиране или възникнали въпроси клиентите отново могат да потърсят съдействие.

Основното послание към бъдещите купувачи е ясно: преди да се влюбят в дадено жилище, е добре да проверят какво могат да си позволят. Реалистичният бюджет, внимателното сравнение на офертите и предварителното планиране на всички разходи са важни стъпки към по-спокойна и информирана покупка.