Европейската централна банка (ЕЦБ) отново повиши основните си лихви, а пазарите вече калкулират възможността за ново затягане на паричната политика.

За българските домакинства това естествено връща един от най-често задаваните въпроси през последните години: ще поскъпнат ли рязко ипотечните кредити и приключва ли периодът на евтиното финансиране?

Засега данните не показват подобен сценарий.

Пазарът в числа: Разминаването между Франкфурт и София

През юни ЕЦБ повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта:

• Лихва по депозитното улеснение: 2,25%

• Основни операции по рефинансиране: 2,40%

• Пределно кредитно улеснение: 2,65%

На заседанието си през юли централната банка остави нивата без промяна.

В България обаче средната лихва по новите жилищни кредити през юни остава едва 2,41% (при 2,43% през май и 2,44% година по-рано), показват данните на Българската народна банка (БНБ).

Основен извод: Въпреки повишението на цената на парите в еврозоната, ипотечните кредити у нас засега не само не поскъпват, а остават практически на нивата отпреди година.

По-балансиран и по-предвидим пазар след еврото

Според кредитния посредник „Кредит Мениджър“ това е поредното доказателство, че решенията на ЕЦБ не се прехвърлят автоматично и едно към едно върху жилищните кредити в България.

След приемането на еврото един от най-силните фактори, които движеха пазара през 2025 г., постепенно изчезна — страхът от рязка промяна на условията след 1 януари.

„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира управителят на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева.

Психологическият ефект и паниката вече са в миналото. Очакванията за годината са за умерен ръст, което прави планирането на покупка много по-спокойно. Купувачите вече действат прагматично:

• Сравняват оферти от няколко банки.

• Изчисляват вноската си при евентуален последващ ръст на лихвите.

• Обръщат внимание на качеството на имота, енергийната ефективност и поддръжката.

Истинският сигнал идва от депозитите

Макар лихвите по ипотеките засега да остават ниски, има показател, който трябва да се следи внимателно — цената на депозитния ресурс.

По данни на БНБ средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се покачва плавно всеки месец:

• Януари: 1,05%

• Март: 1,20%

• Май: 1,33%

• Юни: 1,57%

Това е от ключово значение, тъй като при голяма част от жилищните кредити в България променливата лихва не е директно обвързана с EURIBOR, а с референтни показатели, включващи цената на привлечения от банката ресурс.

Тъй като ефектът от по-скъпите депозити се предава със закъснение, евентуалният натиск върху ипотечните лихви би бил постепенен, а не внезапен.

Защо ипотеките у нас все още са толкова евтини?

Основната причина се крие във високата ликвидност на банковата система:

1. Новите изисквания на ЕЦБ: Присъединяването към еврозоната уеднакви изискванията за минималните задължителни резерви с тези в еврозоната, което освободи значителен финансов ресурс в банките.

2. Внос на средства: В края на 2025 г. и началото на 2026 г. домакинствата внесоха значителни налични средства в банките заради преминаването към еврото.

Така банките разполагат с голям ресурс в момент на силна конкуренция за добрите кредитополучатели.

Пряко доказателство за спокойствието на пазара са и все по-атрактивните оферти за фиксиране на лихвата за 3, 5, а вече и за 10 години.

26.08.2026

Мебелното производство в Европа губи инерция през 2026 г.

Еврото не означава автоматично обвързване с EURIBOR

Едно от най-големите опасения преди приемането на еврото беше, че българските банки ще бъдат принудени да обвържат всички жилищни кредити с EURIBOR. Такова изискване няма.

• При променливите лихви банките продължават да използват публични референтни показатели съгласно договорите си.

• За част от съществуващите кредити преходът към евро означава единствено промяна на базата (напр. от средна лихва по левови депозити към средна лихва по депозити в евро), без това да води до осезаем скок.

  

  27.08.2026

  Правителството одобри нов Закон за потребителския кредит с по-строги правила за кредитори и посредници

БНБ ограничава риска: Ограничения и разумни буфери

Ниската лихва не означава кредитиране без правила. От 2024 г. БНБ прилага задължителни рамки:

• Максимален размер на кредита: До 85% от стойността на обезпечението.

• Дълг спрямо доход: Вноските не трябва да надвишават 50% от месечния доход.

• Максимален срок: До 30 години.

При среден срок на новите ипотеки от 24–26 години, експертите съветват кандидати-кредитополучателите винаги да оставят финансов буфер в семейния бюджет в случай на повишение на лихвата с 0.5% или 1%.

Според прогнозата на БНБ, лихвите по жилищните кредити за домакинствата се очаква да останат без съществена промяна до края на 2026 г. спрямо нивата от третото тримесечие на 2025 г.

Търсенето се движи от реална нужда, а не от спекула

Жилищните кредити за домакинствата продължават да нарастват с над 25% на годишна база. Разликата днес е в мотивите на купувачите:

• Преди: Страх, че „утре ще бъде по-скъпо“ или покупки с цел инвестиция.

• Днес: Реална жилищна нужда — търсене на по-голям дом при разширяване на семейството.

Хората видяха, че влизането в еврозоната премина без сътресения, а това прави решенията им за покупка на имот значително по-рационални.