Жилищните кредити в България продължават да нарастват с двуцифрен темп, въпреки че лихвите остават на сравнително ниски нива. Към края на септември 2026 г. ипотечното кредитиране достига 19,65 млрд. евро, или с 24,8% повече спрямо година по-рано. В същото време покупката на собствен дом изисква все по-голям финансов ангажимент от домакинствата, показва анализ на кредитния посредник Credit Manager.

При разгледаните примерни жилища в София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе месечната ипотечна вноска представлява между 30% и 36% от средната брутна заплата за съответната област. Това поставя въпроса доколко ниските лихви компенсират високите цени на недвижимите имоти и растящия размер на заемите.

Задълженията на домакинствата достигат 33,11 млрд. евро

По данни на Българската народна банка (БНБ) към края на септември 2026 г. общият размер на кредитите на домакинствата и нетърговските организации, обслужващи домакинствата, достига 33,11 млрд. евро, което представлява увеличение от 20,7% на годишна база.

За същия период броят на кредитите нараства с едва 0,5% до приблизително 2,91 милиона.

Разликата между тези показатели показва, че общата задлъжнялост се увеличава значително по-бързо от броя на заемите.

Според анализа на Credit Manager тенденцията е свързана с поскъпването на жилищата, по-високите суми, необходими за придобиването им, и запазващите се благоприятни условия за ипотечно финансиране.

Към края на септември жилищните кредити възлизат на 19,65 млрд. евро, като нарастват с 24,8% спрямо същия период на 2025 г.

Потребителските кредити достигат 12,42 млрд. евро, или с 16% повече на годишна база.

Само през септември обемът на новоотпуснатите жилищни кредити е 643,6 млн. евро, което представлява увеличение от 3,5% спрямо август.

Предоговорените жилищни заеми и кредитите за рефинансиране възлизат на още 137,2 млн. евро.

Кредитите стават по-големи, но това не означава непременно повече сделки

Въпреки запазения интерес към ипотечното кредитиране растежът на общия кредитен портфейл не означава автоматично аналогично увеличение на броя на покупките на жилища.

При по-високи цени на недвижимите имоти купувачите се нуждаят от по-голямо финансиране, дори когато придобиват жилище със сходна площ и характеристики.

Допълнително влияние оказват рефинансирането, предоговарянето на съществуващи задължения и промените в структурата на кредитния портфейл.

По данни на БНБ най-голям дял от общата сума на кредитите на домакинствата имат заемите между 25 000 и 250 000 евро, на които се падат приблизително 63% от задълженията.

В същото време кредитите над 1 млн. евро са едва 96 на брой, с общ размер 162,7 млн. евро.

Макар броят им да намалява с 1% спрямо предходното тримесечие, общата сума по тях нараства с 1,4%.

Колко струва месечната ипотека в София, Пловдив, Варна, Бургас и Русе?

Един от най-важните показатели за достъпността на жилищата е размерът на месечната ипотечна вноска спрямо доходите.

В анализа на Credit Manager са разгледани примерни покупки на жилища с площ 80 кв. м в пет големи български града.

Изчисленията са направени при следните условия: 20% самоучастие, срок на кредита 30 години и годишна лихва 2,42%.

Град	Примерна офертна цена за 80 кв. м	Средна брутна заплата	Месечна вноска	Дял от заплатата
София	199 760 €	1 943 €	625 €	32,2%
Пловдив	126 400 €	1 228 €	395 €	32,2%
Варна	157 600 €	1 360 €	493 €	36,2%
Бургас	131 600 €	1 175 €	412 €	35,0%
Русе	114 720 €	1 185 €	359 €	30,3%

Източник: Примерни изчисления на Credit Manager. Данните за възнагражденията са на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. и се отнасят за съответните области. Използваните жилищни цени са офертни, а не цени по реално сключени сделки.

Най-висока относителна тежест на ипотеката при разгледаните примери се отчита във Варна – 36,2% от средната брутна заплата.

В Бургас делът достига 35%, докато в София и Пловдив е 32,2%. Най-ниската стойност сред петте града е в Русе – 30,3%.

Тези изчисления са ориентировъчни и не представляват средната ипотечна вноска на всички кредитополучатели в съответния град. Те не включват такси и застраховки и приемат, че лихвеният процент остава непроменен през целия 30-годишен срок.

Има и съществено уточнение: сравнението е направено със средната брутна работна заплата, докато реалните ипотечни вноски се изплащат от нетните доходи.

Това означава, че при един работещ със средно възнаграждение действителната тежест върху разполагаемия доход би била по-висока. При домакинство с двама работещи тя може да бъде значително по-ниска.

Силвия Катева: Имотният пазар става по-балансиран и предвидим

Според Силвия Катева, управител на Credit Manager, една от основните тенденции през 2026 г. е промяната в поведението на купувачите след присъединяването на България към еврозоната.

„Ситуацията на имотния пазар в България със сигурност може да се определи като по-балансирана и по-предвидима. Това, разбира се, не означава по-евтина. Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира Катева.

По думите ѝ през 2025 г. част от решенията за покупка на имот са били ускорени от очакванията около въвеждането на еврото.

Някои купувачи са се опасявали от рязко поскъпване на жилищата или ипотечните кредити след 1 януари 2026 г.

След присъединяването към еврозоната този психологически фактор до голяма степен е отпаднал.

В резултат купувачите вече отделят повече време за огледи, сравняват оферти и обръщат по-голямо внимание на качеството на строителството, енергийната ефективност, поддръжката на сградите и възможностите за договаряне на цената.

Според наблюденията на Credit Manager все повече клиенти търсят жилище за собствено ползване, а не единствено с инвестиционна цел.

Често това са семейства, които искат по-голям дом или планират да заменят настоящото си жилище с по-просторно.

Ипотечните лихви остават около 2,4%

Въпреки промените в паричната политика на Европейската централна банка през годината лихвите по новите жилищни кредити в България остават сравнително стабилни.

Според статистиката на БНБ средният лихвен процент по новите жилищни кредити през септември 2026 г. е 2,41%, при 2,42% през август.

Годишният процент на разходите (ГПР) се понижава от 2,81% на 2,76%.

Сред факторите за запазването на ниските лихви са високата ликвидност в банковата система и конкуренцията между кредитните институции.

След присъединяването към еврозоната и уеднаквяването на изискванията за минималните задължителни резерви на банките е освободен допълнителен финансов ресурс.

Според Силвия Катева банките вече предлагат и по-голямо разнообразие от ипотечни продукти с фиксирана лихва за три, пет, а в някои случаи и десет години.

Това осигурява по-голяма предвидимост на месечните плащания, но фиксираната лихва невинаги е най-изгодното решение за всеки кредитополучател.

При плаващите лихви е важно да се отчита и начинът на формиране на референтния процент.

В България жилищните кредити не са задължително обвързани с EURIBOR. При част от банковите продукти референтните показатели са свързани с цената на привлечения депозитен ресурс.

През септември средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се увеличава до 1,42%, а при депозитите на бизнеса достига 1,79%.

Поскъпването на депозитния ресурс може да окаже влияние върху кредитните условия, но не означава автоматично и незабавно увеличение на лихвата по всеки съществуващ ипотечен заем.

Колко ипотечен кредит могат да си позволят домакинствата?

От октомври 2024 г. БНБ прилага ограничения при отпускането на нови жилищни кредити, обезпечени с недвижими имоти.

Основните изисквания предвиждат:

• До 85% финансиране спрямо стойността на обезпечението.
• До 50% съотношение между текущите плащания по дълга и месечния разполагаем доход на кредитополучателя.
• Максимален срок от 30 години за изплащане на кредита.

Нормативната рамка допуска ограничен дял изключения от тези показатели.

Според анализа на Credit Manager обаче максималният кредит, който банката е готова да отпусне, невинаги е най-разумният избор за домакинството.

При заем със срок от 25 или 30 години финансовото състояние на семейството може да се промени многократно.

Възможни са периоди на безработица, временна загуба на доходи или увеличаване на разходите за деца, здравеопазване и поддръжка на жилището.

Дори без промяна в лихвата тези фактори могат да направят месечната вноска по-трудна за обслужване.

Какво се случва с ипотеката при увеличение на лихвата?

Credit Manager представя и примерен разчет за жилищен кредит от 150 000 евро, отпуснат за 30 години.

При годишна лихва от 2,41% месечната вноска е приблизително 585 евро.

Ако лихвата се повиши с един процентен пункт до 3,41%, при същата главница и 30-годишен срок вноската би достигнала около 666 евро.

Това представлява увеличение от приблизително 81 евро месечно, или близо 1000 евро годишно.

Разчетът е илюстративен и не представлява прогноза за бъдещото движение на ипотечните лихви.

Той показва как дори сравнително ограничена промяна в лихвения процент може да повлияе върху семейния бюджет.

Според Credit Manager добрата предварителна оценка трябва да отчита не само възможността за банково одобрение, но и средствата, които ще остават на домакинството след плащането на всички месечни задължения.

Рефинансирането остава възможност за намаляване на разходите

Данните за септември 2026 г. показват, че интересът към предоговарянето и рефинансирането на вече съществуващи кредити също остава значителен.

При жилищните кредити обемът на предоговорените и рефинансираните заеми достига 137,2 млн. евро.

При потребителските кредити сумата е 126,9 млн. евро, което представлява увеличение от 21,7% спрямо август.

Средната лихва по новите потребителски кредити през септември се понижава до 8,83%, а ГПР достига 9,11%.

Разликата спрямо ипотечните лихви остава значителна, поради което домакинствата с няколко различни кредита трябва внимателно да сравняват условията по тях.

Рефинансирането може да помогне за намаляване на месечната вноска, промяна на срока за изплащане или обединяване на няколко задължения.

По-ниската месечна вноска обаче не означава непременно по-ниска обща цена на кредита, особено когато намалението се постига чрез удължаване на срока.

Затова при сравняване на предложенията е необходимо да се отчетат лихвеният процент, ГПР, банковите такси, застраховките, оставащият срок и общата сума за изплащане.

Достъпността на жилищата остава основното предизвикателство

Данните за кредитния пазар показват, че ипотечното финансиране продължава да бъде активно, но купувачите поемат все по-големи финансови ангажименти.

Ниските лихви облекчават месечните плащания, но не компенсират изцяло влиянието на по-високите цени на жилищата.

На този фон все по-голямо значение придобиват реалните доходи на домакинствата, качеството на новото строителство, енергийната ефективност и дългосрочните разходи за поддръжка на имота.

Основният въпрос пред купувачите вече не е само дали банката ще одобри ипотечния кредит, а какъв размер на задължението могат да обслужват спокойно през следващите десетилетия.

Източници: Анализ на Credit Manager, част от ARCO REAL ESTATE; Българска народна банка; Национален статистически институт. Данните за кредитите са към края на септември 2026 г., а за средните възнаграждения – за второто тримесечие на 2026 г.