• Неефективните сгради означават повече енергия, по-високи сметки, повече емисии и често – по-лошо здраве.
• При “дълбоко” обновяване на еднофамилни сгради може да се постигне намаление на енергийното потребление между 60 – 75% при по-старите постройки и около 35– 45% – при новопостроените.
• Анализът събира гледните точки на четири ключови групи в процеса – собственици, професионалисти, общини и неправителствени организации. Заедно те сглобяват пъзела от основните пречки и предизвикателства, пред които се изправя всяка от тях.
• Необходима е дългосрочна държавна политика, финансови механизми и човешки капацитет, за да се случи масовото обновяване на еднофамилните къщи. Центровете за комплексно обслужване (“едно гише”) са жизнено важна част от този процес до достигане и подпомагане на всички заинтересувани домакинства.
• Обновяването на този тип жилища е пресечна точка между климатичната, социалната и здравната политика на страната.

Светослав Стойков е автор в Климатека. Той е съосновател на Институт Кръгова Икономика (ИКИ) и ръководи кампанията за сградно обновяване в Екологично сдружение „За Земята“. В момента работи за обновяването на еднофамилни жилища и популяризирането на концепцията за комплексни услуги за сградно обновяване („едно гише“) с акцент върху подкрепата на домакинства в селски и крайградски райони. Има практически опит както в академичните среди, така и в индустрията – в сферите на енергийната ефективност, отопление, вентилация и климатизация (ОВК), кръгова икономика и биомимикрия. Той е част от преподавателския екип на избираемия курс „Кръгови модели в строителството“ в Университета по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) в София.

 

 

Комфортът не е лукс, а условие за здраве. Когато влагата и мухълът изчезнат, се променя целият микроклимат в дома. За хиляди семейства в еднофамилни къщи реалността е много далеч от базовия комфорт. Всъщност половината българи живеят в масивни и „уморени“ от времето домове. Над 1,2 млн. къщи имат спешна нужда от обновяване, а собствениците често са оставени сами срещу студа, влагата, мухъла и непосилно високите сметки. Ново изследване търси причините защо обновяването буксува. Изводът е рядко единодушен и е всъщност предупреждение: без дългосрочна държавна политика, работещи финансови инструменти и капацитет на терен масовото обновяване на еднофамилните къщи остава химера.

Защо обновяването на сградите е важно?

Сградите са отговорни за около 40% от въглеродните емисии в ЕС, а близо 80% от енергията в домакинствата се използва за отопление, охлаждане и топла вода. Неефективните сгради не просто изразходват повече енергия – те подхранват порочния кръг на енергийна бедност и климатични рискове.

Къщите, в които живеем, влияят не само върху сметките ни, но и върху въздуха, който дишаме, комфорта и усещането ни за сигурност. Неефективните сгради означават повече енергия, по-високи сметки, повече емисии и често – по-лошо здраве. Енергийното обновяване е пресечна точка между климатичната, социалната и здравната политика. Домовете ни не са просто бетон, кирпич, или тухли – те са базата за добрия живот и е логично това да е право на всеки човек. И според кампанията Build Better Lives „всеки човек заслужава достоен, достъпен и енергийно ефективен дом“

Инвестиции в блокове, къщи без шанс

И докато Европа инвестира милиарди в обновяване на жилищния си фонд, българските еднофамилни къщи остават извън фокуса на държавата. У нас усилията се концентрират почти изцяло върху програми за многофамилните сгради, които идват и си отиват като предизборни обещания без да оставят реална следа, а проблемът стои все същият – липсата на политическа воля за системна политика.

Дори там, където обновяването все пак се случва – при многофамилните сгради – резултатите често са компрометирани от липса на контрол и прибързано изпълнение. Както отбелязва арх. Стефан Цонев, при над 2/3 от обновените блокове се откриват сходни дефекти – показател, че проблемът е системен, а не случаен.

Защо еднофамилните сгради са важни?

И докато държавата работи на парче за многофамилните сгради, къщите остават извън всяка политика. Без дългосрочна визия и реална отговорност, обновяването е кампанийно – временно обещание за едни, недостижима цел за останалите.

Данните от Европа показват, че при “дълбоко” обновяване на еднофамилни сгради може да се постигне намаление на енергийното потребление между 60 – 75% при по-старите постройки и около 35 – 45% – при строените през новото хилядолетие. В България тези средни енергийни спестявания могат да бъдат дори по-големи.

Нов доклад за еднофамилните къщи търси отговори отвъд статистиката Екологично сдружение „За Земята“ изготви и публикува доклад „Обновяване на пауза: еднофамилните къщи в България – от предизвикателства към възможности“ през октомври 2025 г. Изследването стъпва върху 24 дълбочинни интервюта със собственици, архитекти, инженери, представители на общини и неправителствени организации. Целта му е не да събере мнения, а да разбере защо обновяването буксува, какви са пречките, нагласите и възможностите отвъд статистиката?

Зад сухите термини като сградно обновяване, енергийна ефективност и устойчиво отопление стоят хора: собственици, кметове, но и експерти като инженери, архитекти и представители на гражданския сектор.

 

Техните гласове в доклада рисуват картина на общо безсилие, но и на неизползван потенциал. Всички виждат едно и също: огромен ресурс за промяна и система, която не знае как да го управлява. Еднофамилните къщи са невидимият гигант на българския жилищен фонд – многобройни, разнообразни, често законово и технически сиви, но с огромен потенциал за подобрение.

Общините: воля без ресурс

Общините са първата спирка на всяка програма за обновяване – и първите, които усещат нейните пропуски. Именно те следва да бъдат посредник между държавата и гражданите.

Според един от представителите на местната власт:

„Необходим е прост регистър, който да не натоварва администрацията, но да събира основните данни – конструктивно състояние, собственост, обитаемост и енергийно потребление. В момента дори ние като общини нямаме ясна база за еднофамилните къщи,“.

Тази липса на информация е първото препятствие пред всяка национална програма. Без карта на терена няма как да се планира дългосрочно движение напред. Общините имат воля да участват, но са оставени без ресурси, без експерти и без координация от държавата.

„Ако няма местен капацитет и консултиране, добрата програма ще остане на хартия,“ допълва друг участник. В малките населени места един инженер често върши работата на цял отдел. Липсват ясни правила, техническа помощ и постоянна връзка с гражданите. Така потенциалът остава заключен – между бюрокрацията и липсата на държавна рамка.

Наблюденията на общините:

• Липса на данни в регистър: Нито една институция не разполага с пълна картина на еднофамилните къщи – колко са, какво е състоянието им и как се използват. Без регистър няма как да има стратегическо планиране.
• Липса на капацитет: В по-малките общини няма инженери, архитекти и енергийни експерти. Един човек често върши работата на няколко отдела.
• Финансов дефицит: Общините нямат собствени средства за обследвания и техническа помощ към гражданите, нито постоянен бюджет за поддръжка на програми.
• Бюрократична тежест: Процедурите са сложни, правилата се променят често, а страхът от административна грешка блокира инициативността.
• Липса на комуникационна инфраструктура: Гражданите нямат достъп до консултанти и информация. Нужни са „едно гише“ центрове (или енергийни офиси) за помощ и координация.
• Нужда от държавна рамка и координация: Общините са готови да бъдат посредници, но настояват за ясни правила, стандарти и дългосрочна подкрепа от централната власт.

Професионалистите: огромен потенциал, но без план

Професионалистите – архитекти, инженери и енергийни консултанти са категорични: еднофамилните къщи са „невидимият гигант“ на българския жилищен фонд. Потенциалът е огромен, но процесът е парализиран от липса на предвидимост, качество и контрол.

Според тях обновяването на парче без ясен план не може да е ефективно. Устойчивото обновяване предполага системно планиране, нормативна яснота и функционално разграничаване на отговорностите в целия процес. Без тези основи, дори най-добрата програма ще се превърне в списък с компромиси и може да се срине като “къща от карти”. Пример за това е как две правителствени програми във Великобритания за изолиране на еднофамилни жилища са провалени в голям мащаб, като над 98% от външно изолираните домове и 29% от вътрешно изолираните имат проблеми, които изискват допълнителни ремонтни дейности, за да се избегнат влага и мухъл.

Изводи на професионалистите

• „Невидимият гигант“: Еднофамилните къщи са масови, но пренебрегнати. С огромен потенциал за подобряване на конструктивното и енергийното им състояние.
• Недостиг на кадри: В строителния сектор липсват инженери, майстори и обучени енергийни специалисти. Наличните кадри се съсредоточават в големите проекти и в еднофамилните къщи на по-заможните семейства.
• Качеството се размива: Програмите за многофамилни сгради показаха формален контрол и повтарящи се дефекти. За еднофамилните къщи този модел е неприложим: тук собствениците искат прозрачност, участие и реален контрол, а това означава ясно разделени роли. Проектирането, изпълнението и надзорът трябва да са отделени и с независима проверка на качеството.
• Нужда от дългосрочна програма: Кампанийният подход руши доверие и капацитет. Необходими са поне 10-15 години предвидимост и постоянен прием, за една успешна програма или ветрило от програми.
• Типизация и знание вместо хаос: Необходима е национална инвентаризация и каталог на типови решения – една своеобразна „карта на сградния геном“. Без такава база всяко обновяване започва от нулата, а грешките се повтарят от обект на обект. Типизацията не е бюрокрация, а инструмент за качество – тя позволява планиране, прозрачност и сравнимост на резултатите.

Международните изследвания сочат, че сградите не могат да се обновяват успешно на случаен принцип. Според множество проекти, страните, които въвеждат национални „ремонтни паспорти“ (building renovation passports) и пълна инвентаризация на сградния фонд, имат много по-голям шанс да реализират успешни програми. Българският модел, с отсъствие на база данни, типизация и прогнозируеми условия, за момента остава извън тази линия на развитие.

Експертите предупреждават и за нещо често подценявано дори в Европа – съвместимостта на материалите. При стари сгради особено с традиционни конструкции неправилната комбинация от използвани материали може да доведе до влага, мухъл или дори конструктивни повреди. Материалите трябва да се подбират спрямо „физиката“ на всяка сграда, а не на принципа „най-евтиното и най-бързото“.

НПО: комуникацията и доверието са ключови

Неправителствените организации са медиаторът между държавата и гражданите. Те са там, където политиката среща реалността. Те настояват, че обновяването на еднофамилните къщи не е само енергийна, а и социална и икономическа политика.

За тях доверието и прозрачността са също толкова важни, колкото финансирането. Без човешко лице и ясно обяснен процес нито една програма няма да проработи. НПО-тата виждат своята роля в превода на сложния език на регулациите в конкретни решения, разбираеми за хората.

Изводите на неправителствения сектор

• Доверието е валутата на промяната: Без ясна комуникация, намаляване на бюрокрацията и увеличаване на прозрачността няма как гражданите да участват активно в обновяването.
• Участие, не просто финансиране: Програмите трябва да са дългосрочни, предвидими и социално чувствителни с различни пътеки за уязвими домакинства, частични мерки и цялостно обновяване.
• Ветрило от програми, не универсална схема: Единна политика не работи за всички. Нужни са гъвкави инструменти, съчетаващи грантове, кредити и техническа помощ.
• НПО като посредник: Те биха могли да осигурят информация, консултации, обучение и мониторинг, особено в малките общини с ограничен капацитет.
• Контрол и качество: Без независим надзор и реални гаранции от изпълнителите доверието се губи, а ефектът изчезва.
• Промяна чрез опит: Програмите за многофамилните сгради доказаха, че 100% безвъзмездно финансиране демотивира и е предпоставка за корупция. При еднофамилните къщи процеса трябва да е прозрачен и да стимулира отговорност и участие от собствениците.