Г-жо Стоева, каква е настоящата динамика на пазара на недвижими имоти?
Динамиката, която наблюдаваме в последните години и месеци, се запазва. Цените продължават да се движат във възходяща посока, докато предлагането остава ограничено.

Какво обуславя това ограничено предлагане на имоти?
Основна причина е несигурността у собствениците. Мнозина се питат какво ще се случи с имотния пазар след влизането ни в еврозоната. Липсата на алтернативи за вложение на средствата също влияе. Притесняват се, че ако продадат имота си, а не намерят къде да инвестират парите, те ще се обезценят. В резултат на това или задържат имотите, или ги предлагат на цени, които пазарът в момента не е готов да плати.

Това ли е причината фокусът да се измества към новото строителство?
Точно така. Все повече купувачи се насочват към новостроящи се сгради, тъй като при вторичния пазар често има нереалистични очаквания от страна на продавачите. В същото време купувачите вече поставят ясна граница на цената, която са готови да платят. Виждаме имоти, които стоят месеци наред без интерес – това са обикновено обявите с прекомерно високи цени.

Каква е ролята на ипотечното кредитиране в този процес?
Голяма част от сделките са свързани с банково финансиране. Купувачите внимателно преценяват месечната вноска, особено предвид факта, че лихвите едва ли ще останат непроменени за 20 години напред. Добрата новина е, че хората са по-разумни – ако преди 10 години често се теглеха кредити без сериозна оценка на възможностите, днес купувачите много по-внимателно подхождат към покупката на имот.

Смятате ли, че имотът остава добра дългосрочна инвестиция?
Да, в дългосрочен план – определено. Историята от последните десетилетия го потвърждава. Но, разбира се, всичко зависи от индивидуалните възможности. В момента в банките има значителни спестявания, но често сумите не са достатъчни за покупка на имот. Точно тук се включват хората, които използват кредитиране – влагат наличното като първоначална вноска и отдават имота под наем. В идеалния случай наемът покрива месечната вноска и осигурява пасивен доход в бъдеще.

Какъв дял от сделките в момента се финансират с ипотечен кредит?
Според официални данни, около 30% от сделките в страната се финансират с ипотека, а в София този дял достига до 60%. Някои агенции споделят, че при тях над 70–75% от клиентите купуват с кредит. Това е сериозен показател за зависимостта от банковото финансиране.

А останалите 40%?
Разнообразни са източниците – част от купувачите разчитат на средства от продажба на други или наследствени имоти, както в София, така и в провинцията. Много са и българите в чужбина, които с добри доходи и спестявания инвестират обратно в страната.

Как варират цените в София в момента? Кои са най-ниските и най-високите стойности на квадратен метър?
Трудно е да говорим за „средна цена“, защото зависи от много фактори. Вече не е изненада да видим 2000 евро/кв.м дори в по-крайните квартали като Обеля, Надежда или Дружба. В последния, например, цените надхвърлят тази стойност. В централните части – „Докторски паметник“, „Докторска градина“ – цените достигат и надминават 4000, 5000, дори 6000 евро/кв.м.
Що се отнася до „таван“ на цените – засега няма такъв.

Има ли съществена разлика между цените на ново и старо строителство?
Разликите са по-скоро в зависимост от местоположението, етажността, изложението, състоянието на сградата и други характеристики. Купувачите търсят най-добрата комбинация, така че параметрите са индивидуални.

Проблемът с паркирането в София как влияе на сделките с имоти?
Изключително сериозен е. В новите сгради вече има нормативни изисквания броят на паркоместата да съответства на броя апартаменти, но често това не е достатъчно. Много семейства разполагат с два автомобила, което допълнително натоварва инфраструктурата.
Цените на гаражи и паркоместа са нараснали значително – стандартна цена за гараж е около 30 000 евро, а в центъра на София се срещат и оферти за 70–80 хиляди евро. Паркоместата в южните квартали започват от поне 15 000 евро. Ако по-голям апартамент няма осигурено паркомясто, това често забавя продажбата.

Има ли достатъчно оферти за ново строителство на пазара? Виждаме, че в София се строи много, но статистиката за миналата година показа спад в издадените разрешителни.

Да, действително в София се строи, но в същото време се наблюдава тревожна тенденция – спад в броя на издадените разрешителни за строеж и на започнатите нови обекти. Това е притеснително, защото в дългосрочен и дори в средносрочен план означава намаляване на предлагането на имоти за покупка. А не очакваме спад в броя на купувачите. Това логично води до още по-голяма конкуренция за наличните имоти и съответно – до натиск върху цените.

Какви са очакванията ви за пазара до края на годината?
На годишна база ръстът в цените е малко по-нисък в сравнение с предходната година, но все още е над 12%, което е повече от нивото на инфлацията. Основните движещи фактори остават – банковият ресурс, активното строителство, търсенето. За да се промени тенденцията и цените да започнат да падат, трябва или много купувачи да се оттеглят от пазара, или изведнъж да се появи голямо количество ново предлагане – а засега няма индикации за нито едно от двете.
Очакваме влизането в еврозоната да има по-скоро психологически ефект – да внесе спокойствие сред участниците на пазара и да помогне за по-реалистични очаквания, особено при вторичните продажби, където в момента има сериозно разминаване между търсенето и предлагането.

Какви умения трябва да притежава добрият брокер?

Най-важното е да умее да слуша клиента, да идентифицира къде е проблемът и да знае към кого да го насочи – адвокат, инженер, архитект, друг специалист. Не можем да сме експерти във всичко. Но трябва да сме достатъчно подготвени, за да разпознаем кога има нужда от по-тясна експертиза и да я осигурим. Работата ни прилича на консултантски бизнес – независимо от сферата – и се гради върху грижа за клиента.

Кои са основните пречки пред работата на легалните агенции?

Има няколко. Първо, липсата на етични практики в комуникацията между агенции – макар и не от всички. Но най-сериозният проблем са фалшивите обяви. Те изкривяват представите на купувачите и продавачите. Един човек вижда обява за апартамент на страхотно място и на ниска цена – но това често е фалшива оферта, направена просто за да се генерира обаждане. След това на нас, брокерите, които работим коректно, ни отнема време и усилия да обясним на клиента реалната ситуация. А той вече е емоционално въвлечен, често става дума за наследствени или семейни имоти – и това прави раздялата с нереалните очаквания още по-трудна.

Как може да се реши този проблем?

Трябва да се въведе реален механизъм за контрол и противодействие на фалшивите обяви. Без регулация и последици, те ще продължат да вредят както на клиентите, така и на имиджа на професията ни.

Сега, може би е моментът да преминем към една важна тема за целия бранш – законодателството. Говорим за това от години, но напоследък темата отново излезе на преден план. За първи път имаме внесени два законопроекта, свързани с нашата дейност, които се обединяват около няколко ключови предложения:

1. Създаване на регистър на брокерите;
2. Задължителна застраховка "професионална отговорност";
3. Минимално образователно изискване и периодично опресняване на знанията според избраната специализация – било то работа с парцели, жилищни имоти и др.

За нас, като сдружение, най-важното е какъв ще бъде механизмът за идентифициране на проблемите и тяхното решаване чрез това бъдещо законодателство. Защото именно тези проблеми – както на клиентите, така и между самите агенции – са основната ни болка.

Какви са основните проблеми?

На първо място – фалшивите обяви. И второ – липсата на т.нар. "отворен пазар". Под "отворен пазар" разбираме ситуация, в която когато една агенция поеме имот за продажба, тази оферта е достъпна за всички – независимо дали клиентът работи с друг брокер или сам се представлява. Брокерите не трябва да бъдат ограничавани в достъпа до офертите.

Какви инициативи подготвя Асоциацията на недвижимите брокери до края на годината?

Един от основните ни фокуси остава продължаващото месечно обучение – както за членове на АРБИ, така и за брокери извън асоциацията. Единствените месеци без активности са летните, когато хората използват времето за почивка и семейство.

Основна наша цел е и разрастване на структурата на АРБИ – да изграждаме реална, сплотена общност. Много държим на хоризонталните връзки – да се познаваме лично. Това, че се виждаме всеки месец на обучения и семинари, ни помага да правим по-сигурен и ефективен бизнес помежду си – независимо дали колегата е от ARBI или от агенция, която не членува в сдружението.

Ще продължим и с теми, които отговарят на динамиката в средата – например, навлизането на изкуствения интелект. Ако се приеме ново законодателство в сферата, ще организираме обучителни семинари, за да могат членовете ни да се адаптират бързо и правилно. Продължаваме и с мениджърските програми и развитието на брокерските умения – това е приоритет не само за тази, но и за следващите години.