Продажбите на жилища в България намаляват, докато разходите за придобиване и притежаване на собствен дом продължават да растат. Разминаването между по-слабата пазарна активност и високите разходи очертава нов етап в развитието на имотния сектор, при който купувачите стават по-внимателни, а договарянето на цените придобива все по-голямо значение.

По данни на Евростат броят на продадените жилища през второто тримесечие на 2026 г. намалява с 18,1% на годишна база. България отчита третия най-голям спад сред държавите с налични данни след Люксембург и Хърватия.

В същото време индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им (OOHPI), се повишава с 11,7% спрямо същия период на предходната година.

Според Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate, имотният пазар преминава към по-балансиран етап. Купувачите сравняват повече предложения, преговарят по-активно и вземат решения според реалните си жилищни потребности.

Спадът на жилищните сделки продължава трето поредно тримесечие

Намаляването на продажбите не е еднократно явление. Статистиката на Евростат показва три последователни тримесечия на годишен спад – с 22,5% през последното тримесечие на 2025 г., 18,5% през първото и 18,1% през второто тримесечие на 2026 г.

Данните на Агенцията по вписванията, обобщени в анализ на ARCO Real Estate, също отчитат по-слаба активност през третото тримесечие.

В страната са регистрирани 45 312 продажби на имоти, което представлява намаление с 22,1% спрямо същия период на миналата година и с 1,4% спрямо предходното тримесечие.

За първите девет месеца на 2026 г. вписаните продажби са 129 431 при 159 338 година по-рано, или спад от приблизително 18,8%.

Важно е да се отчете, че двете статистики имат различен обхват – Евростат проследява продажбите на жилища, докато Агенцията по вписванията отчита вписаните сделки с имоти.

Варна, Пловдив и София с най-сериозно понижение на продажбите

Сред четирите разглеждани големи имотни пазара най-силен годишен спад на вписаните продажби през третото тримесечие отчита Варна – 26,3%.

Следват Пловдив с намаление от 23,9%, София с 21,2% и Бургас с 14,3%.

Различия се наблюдават и на тримесечна база. Докато в София продажбите намаляват със 17,9%, Бургас отчита увеличение от 12,6%.

Тези данни показват, че националните тенденции не могат да бъдат прилагани еднакво към всички градове и сегменти на жилищния пазар.

Спекулативните покупки намаляват, купувачите стават по-внимателни

Според Евгени Василев част от понижението на пазарната активност се дължи на оттеглянето на купувачи, търсили бърза печалба от поскъпването на жилищата или защита на спестяванията около присъединяването към еврозоната.

По негови наблюдения през предходната година приблизително всеки пети купувач е имал подобна инвестиционна мотивация.

Сега все по-голяма част от клиентите на компанията търсят жилища за собствено ползване и обръщат повече внимание на функционалното разпределение, околната среда, инфраструктурата и нуждите на семейството.

Променя се и скоростта, с която се вземат решенията за покупка. Част от домакинствата се нуждаят от повече време, за да осигурят необходимото самоучастие при ипотечно кредитиране. Други сравняват оферти или изчакват евентуални корекции на цените.

Така интересът към придобиване на собствен дом може да се запази, въпреки че броят на реално сключените сделки намалява.

Защо по-малкото сделки не водят до по-ниски цени?

Според анализа на SORENDA Real Estate четири основни фактора продължават да подкрепят цените на жилищата – достъпното ипотечно кредитиране, повишаването на доходите, липсата на масов натиск за продажба и ограниченото предлагане на качествени имоти в предпочитаните райони.

По данни на Българската народна банка през август 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити е 2,42%, а годишният процент на разходите достига 2,81%.

От страна на продавачите също не се наблюдава масова необходимост от спешна продажба.

По наблюдения на Василев при голяма част от строящите се сгради, достигнали Акт 14, с които е запознат, вече са реализирани между 80 и 90% от жилищата.

Това ограничава натиска върху инвеститорите да намаляват цените на оставащите имоти.

Наличието на активно строителство не означава непременно и голям избор за купувачите. В предпочитаните райони част от жилищата вече са продадени, а предложенията с търсените характеристики остават ограничени.

При подобни условия охлаждането на пазара може първоначално да се прояви чрез по-дълги срокове за продажба и повече преговори, без непременно да доведе до общо понижение на цените.

Разходите за придобиване и собственост на жилище растат с 11,7%

Според Евростат индексът на цените на жилищата, обитавани от собствениците им (OOHPI), нараства в България с 11,7% на годишна и с 4,3% на тримесечна база през второто тримесечие на 2026 г.

За сравнение средният годишен ръст в Европейския съюз е 4,4%, а в еврозоната – 4%.

Показателят обхваща придобиването на жилища, които са нови за сектора на домакинствата, както и определени разходи, свързани със собствеността – основни ремонти, поддръжка, застраховки и услуги по придобиването.

Той не бива да се отъждествява с общия индекс на пазарните цени на жилищата или с всички текущи разходи на домакинствата.

Особено съществена за България е структурата на показателя. Покупките на новопостроени жилища формират 75,4% от тежестта на индекса за 2026 г. при средно 21,6% за ЕС.

Това е относителна тежест при изчисляването на OOHPI, а не дял на новото строителство от всички сделки.

В резултат динамиката при придобиването на нови жилища има по-силно влияние върху българския показател.

Отстъпките се завръщат – при част от сделките надхвърлят 10%

По наблюдения на SORENDA Real Estate договарянето на продажната цена отново се превръща във важен елемент от жилищния пазар.

Според анализа на компанията при приблизително 70% от реализираните сделки се договаря отстъпка от офертната цена, като най-често тя е около 5%. В отделни случаи намалението надхвърля 10%.

Най-склонни към отстъпки са собствениците на надценени имоти, жилища с определени компромиси или предложения, които са останали по-дълго на пазара.

Намалението спрямо първоначалната оферта обаче невинаги означава общо поевтиняване на имотите. В много случаи то представлява корекция на завишените очаквания на продавача.

„Връща се реалното договаряне, но все още не сме в пазар, в който купувачът диктува условията“, посочва Евгени Василев.

При новото строителство гъвкавостта може да се прояви и чрез различни схеми на плащане. Някои инвеститори предлагат първоначална вноска от 10–20% по договора, което позволява на купувачите да разпределят необходимите средства във времето.

Подобни предложения обаче изискват внимателна оценка на сроковете за завършване на проекта и условията за последващо финансиране.

Качеството на строителството става решаващ фактор

Купувачите все по-често оценяват не само продажната цена, но и качеството на строителството, енергийната ефективност, възможностите за паркиране, транспортната свързаност и бъдещите разходи за поддръжка.

„Най-ликвидни остават качествените имоти на реалистична цена“, смята Василев.

При по-старите сгради значение имат състоянието на общите части, техническите инсталации и евентуалната необходимост от основни ремонти.

При новото строителство купувачите обръщат внимание на качеството на изпълнение, функционалността на жилищата, разходите за довършване и организацията на бъдещата поддръжка.

По-високата първоначална цена на един имот може да бъде оправдана, ако е съчетана с по-ниски разходи за отопление, по-малка необходимост от ремонти и добра инфраструктурна обезпеченост.

От SORENDA Real Estate подчертават, че качественото строителство създава първоначалната стойност на сградата, но дългосрочната поддръжка има съществено значение за нейното запазване.

Какво очаква жилищния пазар през 2027 г.?

Според Евгени Василев развитието на пазара през следващата година ще зависи основно от ипотечните лихви, доходите на домакинствата, достъпа до кредитиране и новото строително предлагане.

Ако условията останат относително благоприятни, той очаква по-малко сделки и по-умерен ръст на цените, вместо масова ценова корекция.

Вероятно ще се задълбочат и различията между качествените имоти с реалистична цена и предложенията, които не отговарят на очакванията на купувачите.

От страна на строителните предприемачи е възможно отлагане на бъдещи инвестиции, ако очакваните продажни цени не осигуряват достатъчна възвръщаемост спрямо строителните разходи.

Това би могло да повлияе върху предлагането на нови жилища през следващите години.

Според анализа е важно да се следят не само издадените разрешения за строеж, но и действително започнатите строителни проекти. Разрешението дава възможност за реализация, но не гарантира кога дадена сграда ще бъде изградена и въведена в експлоатация.

Пазарът постепенно преминава към етап, в който качеството, реалистичната цена и дългосрочната стойност на жилището придобиват по-голямо значение от очакванията за бързо поскъпване.

За купувачите по-слабата активност създава повече време за проучване и договаряне. За инвеститорите тя поставя на преден план правилния избор на локация, функционалността на проекта и предвидимите разходи за бъдещите собственици.

Анализът се основава на данни на Евростат, БНБ и Агенцията по вписванията, както и на пазарни наблюдения на Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate.