Възможното въвеждане на по-висок данък за второ и всяко следващо жилище поставя въпроса кой в крайна сметка ще понесе финансовата тежест – собствениците или наемателите. Темата придобива допълнително значение на фона на планираното увеличение на данъчните оценки на недвижимите имоти през следващите три години.

В правен анализ адвокат Мартин Костов разглежда потенциалните последствия от прогресивното облагане върху жилищния пазар, собствеността, наемните отношения и достъпността на жилищата в България.

Според него броят на притежаваните имоти невинаги е достатъчен критерий, за да се установи кой задържа жилища извън пазара и кой трябва да понесе по-висока данъчна тежест.

По-висок данък за второ жилище – какво се предлага?

През юни 2026 г. министър-председателят Румен Радев постави за обсъждане възможността за прогресивно облагане според броя на притежаваните жилища.

Идеята предвижда основното жилище да се облага с по-нисък данък, а за всяко следващо да се прилага нарастваща ставка.

Към момента обаче това е предложение за обсъждане, а не въведен данъчен режим. Няма окончателно определени ставки и правила за прилагането му.

Основният въпрос според адв. Костов е дали подобна мярка действително би увеличила предлагането на жилища, или част от допълнителните разходи ще бъдат прехвърлени върху наемателите.

Той дава пример със семейство в Пловдив, което живее под наем в апартамент, представляващ трети имот за неговия собственик.

Ако този имот бъде обложен с по-висока ставка, наемодателят може да се опита да компенсира разхода чрез увеличение на наема при следващ договор.

Същевременно собственик на необитаван апартамент в съседна сграда, който изчаква благоприятен момент за продажба, би могъл да плаща по-ниска ставка само защото притежава по-малко жилища.

Според анализа това показва, че броят на имотите не е непременно надежден показател за начина, по който те се използват.

Данъчните оценки може да се удвоят до 2029 г.

Докато прогресивното облагане остава на етап обсъждане, правителството вече предприема стъпки за актуализиране на данъчните оценки.

На 4 ноември 2026 г. Министерският съвет одобри проект за промени в Закона за местните данъци и такси, предвиждащ поетапно повишаване на базисните данъчни стойности.

Според обявената рамка актуализациите са разпределени в три години:

• 2027 г. – увеличение с 30%.
• 2028 г. – следваща стъпка от 35%.
• 2029 г. – още една стъпка от 35%.

В мотивите към проекта е заложена целта данъчните оценки да достигнат приблизително двукратен размер спрямо нивата от 2026 г.

Предвидените промени обхващат сградите, земите, подобренията и земеделските земи.

Одобрението от Министерския съвет не означава, че новите правила вече са в сила. За прилагането им е необходимо законодателните промени да преминат през Народното събрание.

Как увеличението на данъчните оценки ще се отрази на собствениците?

В България данъкът върху недвижимите имоти се определя въз основа на данъчната оценка и ставката, приета от съответния общински съвет.

Законът предвижда 50% намаление на данъка за основното жилище, докато за второ и следващо жилище такова облекчение по общия ред не се прилага.

Затова дори без нов прогресивен данък собственикът може да плаща различни суми за два имота с еднакви данъчни оценки.

Ако например годишният данък за основното жилище е 100 евро, при същата данъчна оценка и ставка налогът за второто жилище би бил 200 евро.

При хипотетично удвояване на данъчните оценки и запазване на действащите ставки сумите биха достигнали съответно 200 и 400 евро.

Тези стойности са илюстративни. Реалният размер на данъка ще зависи от окончателните законодателни промени, характеристиките на имота и решенията на общината.

Ако впоследствие бъде въведена и по-висока ставка за допълнителните жилища, двете промени биха могли да доведат до натрупване на допълнителна данъчна тежест.

Общините очакват повече приходи, но какъв ще бъде ефектът за домакинствата?

Оценката на въздействието към законопроекта предвижда допълнителни приходи за общините от 73,4 млн. евро през 2027 г.

Според адв. Костов обаче е необходимо по-подробно да бъдат изчислени последствията за различните категории собственици и домакинства.

Например възрастен човек, който от десетилетия живее в квартал с рязко поскъпнали имоти, може да бъде изправен пред увеличение на данъка, въпреки че доходите му не са се повишили.

Ето защо анализът поставя въпроса доколко планираната реформа отчита реалните финансови възможности на собствениците.

От значение е и реакцията на пазара. Част от собствениците могат да предложат необитаваните си жилища под наем, за да покриват по-високите разходи. Други могат да предпочетат да платят увеличението, без да променят начина, по който използват имотите.

Цените на жилищата в България продължават да растат

Предложените данъчни промени се обсъждат на фона на сериозно поскъпване на жилищните имоти.

По данни на Евростат през второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България са се увеличили с 15,5% на годишна база, при среден ръст от 4,7% за Европейския съюз.

България се нарежда сред държавите с най-голямо годишно увеличение, като по този показател е изпреварена единствено от Португалия.

За купувачите на първо жилище поскъпването означава по-голяма необходима първоначална вноска и по-високи разходи за придобиване на собствен дом.

Различията между отделните градове също са значителни.

Само между първото и второто тримесечие на 2026 г. цените са се повишили с 5,8% в Пловдив и с 2,4% в София, докато в Бургас е отчетено намаление от 1,5%.

Тези регионални различия са важни при оценката на бъдеща данъчна политика, тъй като жилищните пазари в страната не се развиват еднакво.

Наследствените имоти поставят допълнителни правни въпроси

Един от съществените проблеми при евентуалното прогресивно облагане е начинът, по който ще се броят притежаваните жилища.

Адв. Мартин Костов обръща внимание на случаите, в които едно лице притежава идеални части от няколко наследствени имота.

Човек с дялове от две селски къщи може формално да попадне в категория с по-висока ставка, въпреки че общата стойност на собствеността му е значително по-ниска от тази на един скъп апартамент в София.

Неясноти могат да възникнат и при жилища, притежавани съвместно от съпрузи, както и при имоти, придобити чрез търговски дружества.

Анализът поставя и въпроса как ще се прилага по-висока ставка, когато едно лице има жилища в различни общини.

За да работи подобен механизъм, ще е необходимо надеждно свързване на информацията за имотите и техните собственици.

Съществено условие е гражданите да могат да проверяват данните, въз основа на които се определя данъкът им, и да разполагат с възможност за корекция при установени грешки.

Близо 39% от жилищата в България са необитавани

Според данните от преброяването на населението и жилищния фонд през 2021 г. в България има приблизително 1,66 млн. необитавани жилища, или близо 39% от общия жилищен фонд.

Делът им обаче е различен в отделните региони.

В София (столица) необитаваните жилища са около 30%, докато във Видинска област надхвърлят 55%.

Тази статистика поставя въпроса дали единна данъчна мярка може да има еднакъв ефект върху жилищния пазар в големите градове и в районите с намаляващо население.

Докато необитаван апартамент в район с високо търсене може да бъде отдаден сравнително лесно, празна къща в обезлюдяващо се населено място може да остане без наематели независимо от размера на данъка.

Според анализа е необходимо да се разграничават жилищата, които действително могат да се върнат на пазара, от имотите, за които липсва търсене или които не са годни за ползване.

Кога едно жилище може да се счита за трайно необитавано?

Установяването на действително необитаваните жилища изисква повече информация от обикновена проверка дали в даден имот живеят хора.

Възможно е жилището да се ремонтира, да бъде предмет на съдебна делба или да се използва само през определени периоди от годината.

Ниското потребление на електроенергия също невинаги е достатъчно доказателство за трайно необитаване.

Използването на подобни данни би изисквало ясно законово основание, защита на личната информация и възможност собственикът да представи доказателства и да оспори начисления данък.

От 20 май 2026 г. в Европейския съюз се прилага нова регулаторна рамка за събиране и споделяне на данни при краткосрочното отдаване на жилища.

Тя може да подпомогне анализа на жилищата, предлагани за туристическо настаняване. За установяването на трайно необитаваните имоти обаче е необходима отделна оценка.

Какво предвижда европейската политика за достъпни жилища?

Европейската комисия предложи законодателна рамка за подобряване на ценовата достъпност на жилищата, която разглежда и възможността за мерки спрямо трайно необитаваните имоти.

Според предложението подобни ограничения трябва да бъдат обосновани с доказан недостиг на жилища и с конкретното влияние на необитаваните имоти върху предлагането.

Необходими са също пропорционалност на мерките и защита на собствениците в случаи, когато необитаването има основателна причина.

Предложената европейска рамка предвижда ограниченията да бъдат срочни, с възможност за последващ преглед и продължаване при наличие на основания.

Към ноември 2026 г. това все още е законодателно предложение, а не окончателно действащ европейски режим.

Конституционният съд вече е отменял по-висок данък за определени имоти

България има предишен опит с опити за обвързване на данъчното облагане с начина на използване на жилищата.

През 2018 г. парламентът въведе по-високи ставки за определени жилищни имоти в курортни населени места, когато те не са основно жилище, не са отдадени под наем и не са регистрирани за туристическо настаняване.

Тогавашният президент Румен Радев оспори промените пред Конституционния съд.

С Решение № 4 от 9 април 2019 г. по конституционно дело № 15/2018 г. съдът обяви съответните разпоредби за противоконституционни.

Според мотивите проблем представлява поставянето на различни данъчни условия в зависимост от получаването на доход от имота, както и начинът на определяне на кръга от засегнати собственици.

Решението не означава, че всеки бъдещ модел на диференцирано облагане непременно ще бъде противоконституционен. Преценката зависи от конкретните правила, критерии, ставки и предвидени изключения.

Защитата на собствеността и разпределението на финансовата тежест

В анализа е разгледана и практиката на Европейския съд по правата на човека.

По делото „Хутен-Чапска срещу Полша“ съдът разглежда ограничения върху наемите, които водят до прекомерна финансова тежест за собствениците на жилища.

Макар казусът да се различава от данъчното облагане в България, той поставя общия въпрос за необходимостта от справедлив баланс между обществения интерес и защитата на частната собственост.

Според адв. Костов при разработването на бъдеща данъчна политика трябва да се отчита именно този баланс, особено ако върху определени групи собственици се натрупват няколко увеличения.

Какви разчети са необходими преди въвеждането на нов данък?

Правният анализ препоръчва евентуалното прогресивно облагане да бъде предшествано от подробна оценка на въздействието по общини.

Сред въпросите, на които трябва да се отговори, са колко жилища реално могат да излязат на пазара за продажба или дългосрочен наем и каква част от по-високия данък може да бъде прехвърлена върху наемателите.

Необходимо е да се оцени и дали допълнително предлаганите жилища ще бъдат финансово достъпни за домакинствата, които имат най-голяма нужда от тях.

Анализът поставя акцент и върху необходимостта приходите от по-високите данъци да бъдат разглеждани във връзка с инвестициите в общинската инфраструктура.

През 2021 г. Конституционният съд обяви за противоконституционно ограничение, свързано с издаването на разрешения за строеж при неприложена улична регулация, когато изпълнението на съответните задължения зависи от общината.

Този случай показва колко важно е развитието на жилищното строителство да бъде съпроводено с осигуряване на улици, канализация, училища и останалата необходима публична инфраструктура.

Ще направи ли по-високият данък жилищата по-достъпни?

Според адв. Мартин Костов основният критерий за оценка на една бъдеща мярка трябва да бъде нейният реален ефект върху жилищния пазар, а не единствено размерът на събраните приходи.

Той предлага при евентуално въвеждане на по-високи ставки да бъде предвидена и оценка на резултатите след три години.

Тя трябва да показва колко необитавани жилища са започнали да се използват, как са се променили дългосрочните наеми и дали достъпността на жилищата действително се е подобрила.

Ако данъчните приходи нарастват, но жилищата на достъпни цени не стават повече, необходимостта от преразглеждане на мярката остава.

В крайна сметка въпросът не е само колко данък ще плащат собствениците на второ и следващо жилище, а дали подобна политика ще осигури реални възможности за повече семейства да намерят достъпен дом.

Материалът е подготвен въз основа на правен анализ на адв. Мартин Костов.