Активност на пазара на офис площи в София

Активността на пазара на офис площи в София се е повишила през второто полугодие на 2025 г., като едновременно с това се наблюдава и засилване на интереса към устойчиви и енергийно ефективни сгради. Това показва анализ на пазара на офис недвижими имоти, изготвен от консултантската компания Colliers.

Според данните към края на второто полугодие на 2025 г. в експлоатация са въведени седем нови офис сгради, с което общият обем на офис площите клас А и клас В в София достига около 2 496 000 кв. м.

Ръст на усвоените офис площи

Проучването показва, че брутно усвоените офис площи през 2025 г. достигат около 203 500 кв. м, докато нетно усвоените площи са приблизително 83 500 кв. м.

Това представлява увеличение спрямо 2024 г.:

• +12 200 кв. м брутно усвоени площи

• +8 700 кв. м нетно усвоени площи

Тенденцията показва стабилен интерес към модерни офис пространства въпреки промените в начина на работа и нарастващото значение на хибридния модел.

ИТ секторът остава основен двигател на пазара

Най-голям дял от търсенето на офис площи в София продължава да идва от технологичния сектор.

Разпределението по индустрии показва:

• 34% – ИТ компании

• 11% – финансови услуги

• 7% – професионални услуги

Тези индустрии са сред най-динамично развиващите се и продължават да генерират сериозно търсене на съвременни офис пространства.

Подновяване на договори и релокации на компании

Според анализа значителна част от сделките на пазара са свързани с вече установени компании.

Разпределението на наемните сделки е следното:

• 43% – подновяване или предоговаряне на договори

• 30% – релокации, основно от сгради клас В към клас А

• 18% – разширяване на съществуващи офиси

• 9% – навлизане на нови компании

Това показва ясно предпочитание към по-модерни и висококачествени офис сгради.

Намаляване на незаетите офис площи

Делът на свободните офис площи в София намалява до около 12,3% за сградите клас А и В.

Същевременно се отчита леко повишение на наемните нива:

• Клас А: между 14 и 17 евро/кв.м на месец

• Клас В: между 10 и 11,5 евро/кв.м на месец

Посочените стойности са без включен ДДС.

Нови офис проекти в строеж

Към момента в София се изграждат около 235 700 кв. м съвременни офис площи, като по-голямата част от тях са в сегмента клас А.

Очаква се тези нови проекти да предложат:

• модерни работни пространства

• устойчиви технологии

• енергийна ефективност

• интегрирани услуги за служителите

Хибридният модел на работа остава водещ

Според прогнозата на Colliers хибридният модел на работа ще продължи да бъде доминиращ, но се наблюдава тенденция за по-често присъствие на служителите в офисите.

Някои компании дори обмислят връщане към изцяло присъствен режим на работа през работната седмица, което може да увеличи търсенето на офис площи.

Развитие на споделените офис пространства

Коуъркинг пространствата и гъвкавите офиси също продължават да се развиват с ускорени темпове.

Този сегмент се подкрепя от:

• корпоративно търсене

• нуждата от гъвкави работни модели

• интегрирането на такива пространства в нови офис проекти

ESG стандарти и зелени сгради

Все по-голямо значение на пазара придобиват ESG стандартите (Environmental, Social, Governance), особено сред международните наематели.

Това води до ясно разграничение между:

• модерни устойчиви офис сгради със зелени сертификати

• по-стари обекти, които не отговарят на новите изисквания

Компаниите все по-често предпочитат енергийно ефективни сгради с модерни технологии и устойчиви решения.

Прогноза за пазара на офис площи през 2026 г.

Очакванията са през 2026 г. пазарът на офис недвижими имоти в София да продължи да се развива стабилно.

Основните тенденции ще включват:

• засилено търсене на модерни офис сгради

• по-широко внедряване на иновативни и устойчиви технологии

• увеличаващ се интерес към зелени и сертифицирани сгради

• развитие на гъвкави работни пространства

Тези фактори ще бъдат ключови за привличането на нови наематели и инвеститори.