През първото тримесечие на 2025 г. пазарът на недвижими имоти в София продължава да демонстрира устойчивост и висока активност. След динамична 2024 г., през която бяха реализирани 35 259 сделки (ръст от близо 10% спрямо 2023 г.), тенденцията остава стабилна. Цените също растат значително – 20.5% за последното тримесечие на 2024 г. по данни на НСИ, и 16.8% за първото тримесечие на 2025 г. според Делта 3 Риъл Естейт.

Независимо от колебанията в броя сделки, цените на жилищата в София продължават да се движат в синхрон с ръста на доходите – фактор, който оказва много по-силно влияние от моментните колебания в търсенето.

Някои важни акценти:

• Броят сделки през 2024 г. е само с около 1600 по-малко от рекордната 2021 г.
• Въпреки спада от -8% през 2022 г. и -5% през 2023 г., обемът на транзакции остава стабилен – над 30 000 на година.
• Пазарът е активен, но не е податлив на спекулативни очаквания за срив на цените.

Предлагането под натиск

Докато търсенето остава стабилно, предлагането на нови жилища започва да среща затруднения. Въпреки че през последните години започналото строителство в София поддържа ниво от около 10 000 жилища годишно, броят на издадените Разрешения за строеж през 2024 г. е спаднал с цели 44%. Също така има спад от 12.7% при започнатото строителство.

За 2023 г. в столицата са завършени 6150 нови жилища с Акт 16 – знак, че предлагането започваше да настига търсенето. Но политиката на новата градска управа, водена от кмета Васил Терзиев, променя тази посока. Обявено беше изготвяне на нов Общ устройствен план (ОУП), който ще замени сегашния от 2007 г.

Какво означава новият ОУП за пазара?

Процесът по изработване и приемане на нов Общ Устройствен План - ОУП може да отнеме между 4 и 8 години – период, в който може да се наблюдава забавяне или блокиране на нови инвестиционни проекти. Ето как това ще се отрази на пазара:

1. Административни откази – аргументът "чакаме новия ОУП" често се използва, макар и неофициално.
2. "Мълчаливи забавяния" – когато дадена зона е предвидена за промяна, процедурите се отлагат.
3. Предпазливост от страна на инвеститори – дори без забрани, много инвеститори ще изчакат по-ясна визия за бъдещето на зоните.

Прогноза: Как ще завърши 2025 г.?

Очакванията са за продължаващ ръст на цените, макар и с малко по-бавен темп от предходната година. Основната причина – ограничено предлагане на нови жилища, което ще се изостри допълнително от административната несигурност около новия ОУП.

Извод: Ако настоящите тенденции се запазят, 2025 г. ще бъде година на засилващ се недостиг на нови жилища. Цените вероятно ще останат високи, поддържани от нарастващи доходи и ограничено предлагане.

 

Автор: Тома Стайков