* Сделките в София намаляват с 12,3% на годишна база през първото тримесечие на 2026 г., но ипотеките продължават да растат.

* Спекулативните купувачи постепенно се изтеглят, а активни остават хората с реална жилищна нужда.

* Банковото кредитиране остава силно, като жилищните кредити растат с над 20% на годишна база.

* Конкуренцията между банките задържа ипотечните лихви около исторически ниски нива, въпреки очакванията след приемането на еврото.

* Основният проблем за младите семейства все по-често е самоучастието, а не месечната вноска по кредита.

* Строителната себестойност продължава да расте заради по-скъпи материали, труд и енергия, част от инвеститорите вероятно ще отлагат нови проекти заради несигурност около разходите и пазара.

* Купувачите стават по-внимателни при покупките „на зелено“ и проверяват историята на инвеститора и сроковете на предишни проекти.

* Надценените имоти и проектите без ясна концепция ще бъдат най-уязвими при по-бавен пазар.

* Очакванията за рязък спад на цените засега не се подкрепят от данните за кредитирането, ликвидността и предлагането.

 

След няколко години на силен ръст жилищният пазар в София започва постепенно да сменя ритъма си. Сделките намаляват, решенията се взимат по-бавно, а инвеститорите стават по-внимателни с новите проекти. Въпреки това цените остават високи, а сериозен спад засега не се вижда.

Данните на Агенцията по вписванията показват, че през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти. Това е спад от 38,1% спрямо последното тримесечие на 2025 г. и 12,3% на годишна база. Сам по себе си този спад не е изненадващ. Първото тримесечие традиционно е по-слабо за пазара, докато последните месеци на годината обикновено концентрират голяма част от сделките.

По-интересен е другият показател - ипотечното кредитиране. В София през първото тримесечие са вписани 3948 договорни ипотеки, което е ръст от 1,7% спрямо година по-рано. Тоест активността се забавя, но финансирането остава силно.

Това създава пазар, който вече не изглежда еуфоричен, но все още не показва признаци на реално охлаждане.

„По-скоро бих говорил за задържане на пазара, а не за рязко охлаждане“, казва Евгени Василев от SORENDA Real Estate.

По думите му през последните месеци няколко фактора са започнали да действат едновременно - влизането на България в еврозоната, политическата несигурност в началото на годината, липсата на бюджет за част от периода, както и международната нестабилност около лихвите, енергията и икономическия растеж в Европа.

Всичко това влияе върху психологията на купувачите. Не толкова чрез рязък отказ от покупки, а чрез по-внимателно поведение.

На практика пазарът започва да преминава от среда, доминирана от страх да не изпуснеш сделката, към среда, в която хората сравняват повече и преценяват по-дълго.

Тази промяна се вижда и в структурата на самите купувачи. Според участници на пазара спекулативният интерес постепенно отслабва. Преди две-три години много хора купуваха с очакване за бърза препродажба на по-висока цена. Днес подобна логика носи значително по-голям риск.

„Не виждам логика в момента да се купува имот на пазарна цена с очакване за краткосрочна доходност от 10%, 15% или 20%“, казва Василев.

 

Това постепенно измества пазара към хората с реална жилищна нужда - семейства, които търсят по-голямо жилище, купувачи, които сменят квартал или търсят по-добра среда, както и родители, които купуват имот за децата си.

Именно тук се появява и един от парадоксите на пазара през 2026 г. Сделките намаляват, но цените остават високи.

Причините са няколко.

Първата е свързана с банковата система. По данни на БНБ депозитите на домакинствата вече надхвърлят 100 млрд. лв. Част от тези средства продължават да се насочват към имоти, особено в среда на ниска доходност по депозитите.

Паралелно с това жилищното кредитиране продължава да расте с двуцифрен темп. Данните на БНБ показват годишен ръст от над 20% при ипотечните кредити и през 2026 г. Това означава, че достъпът до финансиране остава сравнително лесен, въпреки по-високите цени на жилищата.

Още по-интересно е, че очакванията за рязко поскъпване на кредитите след приемането на еврото засега не се оправдават. Напротив - конкуренцията между банките се засили. На пазара вече има оферти за ипотечни кредити около 2% лихва, включително от големи банки.

Според брокери и кредитни консултанти това е резултат от високата ликвидност в банковата система и желанието на банките да привличат качествени клиенти в среда на силна конкуренция.

Това обаче не означава, че достъпността на жилищата се подобрява.

Средната цена на жилищата в София вече изпреварва възможностите на голяма част от младите семейства, особено когато става дума за самоучастието. При жилище за 200 000 евро необходимите 20-30% собствени средства означават между 40 000 и 60 000 евро авансово плащане. Именно това според много участници на пазара се превръща в основната бариера пред купувачите, а не толкова месечната вноска.

Втората голяма причина за задържането на цените е предлагането.

На пазара има много проекти „на хартия“, но значително по-малко готови качествени жилища в добри райони. Данните на НСИ показват, че през първото тримесечие на 2026 г. са издадени разрешителни за строеж на 2302 жилищни сгради с 13 567 жилища и близо 1,74 млн. кв. м разгъната застроена площ.

На годишна база това е сериозен ръст - жилищата се увеличават с 28,3%, а РЗП с 33,3%.

Тези числа обаче не означават автоматично, че на пазара ще излязат веднага повече жилища. Между разрешението за строеж и реалното завършване на една сграда често минават три или четири години.

„Инвеститорското решение за проект с разрешение за строеж, издадено през 2026 г., вероятно е взето още през 2024 г.“, обяснява Василев.

Това прави разрешителните по-скоро индикатор за настроенията отпреди две години, отколкото за текущото състояние на пазара.

Още по-голям проблем за новите проекти става строителната себестойност.

През последните години основният натиск идваше от цената на труда. Сега към нея се добавят и по-високи разходи за материали, енергия, транспорт и суровини. Инвеститорите са поставени в трудна ситуация - не могат лесно да вдигат крайните цени със същия темп както преди, но и не могат да поемат цялото увеличение на разходите.

Това постепенно променя и поведението на самите строителни компании. Част от проектите вероятно ще бъдат отлагани, докато инвеститорите не получат по-голяма яснота за цените и пазара.

В подобна среда качеството започва да има още по-голямо значение.

Според SORENDA Real Estate при по-бавен пазар най-уязвими остават надценените имоти и проектите без добра концепция, инфраструктура или достатъчно подготовка.

Все по-често купувачите проверяват историята на инвеститора, сроковете на предишни проекти, реалното качество на изпълнение и дори детайли като осигурена инфраструктура, достъп и свързаност.

Това прави пазара „на зелено“ по-взискателен. Интересът към ново строителство остава висок, но клиентите вече са по-предпазливи.

„Ако средно голяма жилищна сграда не е въведена в експлоатация четири години след разрешение за строеж, за мен това е сигнал за внимание“, казва Василев.

Паралелно с това локацията отново излиза на преден план.

По данни на компанията над 80% от купувачите в проектите на SORENDA са хора от самия район, в който се строи. При проекта в квартал „Слатина“ делът достига над 90%.

Това показва нещо важно за пазара в София - голяма част от търсенето остава локално. Хората рядко избират квартал само заради цената. По-често търсят среда, която познават, близост до семейство, училища, транспорт и ежедневни услуги.

Именно затова качествените проекти в утвърдени райони продължават да се продават, дори когато общият пазар се забавя.

На този фон все повече анализатори очакват, че пазарът ще стане по-сегментиран. Имотите с добра локация, качествено строителство и реалистична цена вероятно ще запазят стабилно търсене. По-слабите проекти обаче ще бъдат подложени на по-сериозен натиск.

Това вече се вижда при част от офертите, които стоят дълго на пазара без реален интерес. В повечето случаи става дума за имоти с нереалистични очаквания за цена или за проекти, при които продавачите продължават да разчитат на логиката от периода 2021-2024 г.

А тя постепенно започва да се променя.

Пазарът вероятно няма да се върне към кризисния сценарий от 2009 г., защото икономическата среда е различна - банките са по-стабилни, кредитният контрол е по-строг, а безработицата остава ниска. Но това не означава и че цените могат да растат безкрайно със същия темп.

След години, в които почти всяко жилище намираше купувач бързо, пазарът започва отново да прави разлика между качествен и посредствен продукт. А това обикновено е знак, че секторът влиза в по-зряла фаза.

 

SORENDA REAL ESTATE е инвестиционен холдинг, изцяло фокусиран в реализирането на жилищни проекти с високо качество и подчертана добавена стойност за своите клиенти.