Новото строителство в България отчита осезаемо забавяне през третото тримесечие на 2026 г. Стартираната разгъната застроена площ (РЗП) достига приблизително 1,53 млн. кв. м, което представлява спад от 27% на годишна база и около 43% спрямо предходното тримесечие. Това показват данните от най-новия доклад на Националния регистър за строителство и реконструкции (BCC.bg).

Забавянето се потвърждава и от BCC Market Index, който в ноемврийското си издание достига 120,2 пункта – най-ниското равнище за последните три години. Индексът се понижава с 24,1% спрямо същия период на 2025 г.

Въпреки общия спад данните показват съществени различия между отделните сегменти на строителния пазар. Докато жилищното строителство в София отчита по-ниска активност, търговските и промишлено-складовите проекти се развиват с положителна динамика.

Стартираните строителни площи намаляват с повече от една четвърт

Според тримесечния доклад на BCC.bg през периода юли–септември 2026 г. започнатото ново строителство обхваща значително по-малка разгъната застроена площ в сравнение със същия период на предходната година.

При приблизително 1,53 млн. кв. м стартирана РЗП годишното понижение достига 27%.

Още по-отчетлив е спадът спрямо второто тримесечие на 2026 г. – около 43%.

Показателят за стартирана РЗП е сред важните индикатори за бъдещото развитие на строителния сектор. Той отчита площта на проектите, които действително преминават към строително изпълнение, и дава ориентир за предстоящата натовареност на строителните компании.

Намаляването му може да сигнализира за по-предпазливо инвестиционно поведение и по-малък обем нови проекти, които навлизат в реализация.

Тримесечните изменения могат да бъдат повлияни и от сезонни фактори. В случая обаче съчетанието между значителен тримесечен спад и отрицателна годишна динамика показва отслабване на потока от нови строителни начинания.

BCC Market Index достигна тригодишно дъно

По-широката картина на строително-инвестиционната активност се очертава от месечния BCC Market Index.

Според предварителните данни за ноември 2026 г. индексът достига 120,2 пункта, при 158,3 пункта година по-рано.

Това представлява понижение от 24,1% на годишна база.

Стойността е най-ниската за последните 36 месеца в запазената месечна серия.

За сравнение, през март 2026 г. индексът е достигнал 163,4 пункта. Между мартенското и ноемврийското издание понижението е приблизително 26%.

Въпреки това показателят остава над дългосрочното си референтно равнище от 100 пункта, изчислено за периода 2005–2025 г.

Това означава, че строително-инвестиционната активност продължава да бъде над историческата база за сравнение, макар да е значително по-слаба спрямо предходната година.

BCC Market Index обединява показатели за проектите в подготовка, започнатите и текущите строежи, завършените обекти и разпределението на строителната активност по предназначение и региони.

Ноемврийското издание използва данни от предходен отчетен период и не представлява измерване единствено на строителството, извършено през ноември.

София: Жилищното строителство се забавя, но търговските проекти растат

Националните данни обхващат различни видове високо строителство, поради което общият спад не означава еднаква динамика във всички сегменти.

Детайлните показатели на BCC Market Index за София-град разкриват съществени различия между жилищните, търговските и промишлено-складовите обекти.

При жилищното строителство индексът достига 161,5 пункта, което представлява спад от 8,5% на годишна база.

При търговските сгради стойността достига 131,8 пункта, или ръст от 116,3% спрямо година по-рано.

При промишлените и складовите обекти индексът се повишава до 160,2 пункта, което е увеличение от 46,6% на годишна база.

Сегмент в София	Индекс, ноември 2026	Годишна промяна
Жилищни сгради	161,5 пункта	−8,5%
Търговски сгради	131,8 пункта	+116,3%
Промишлени и складови сгради	160,2 пункта	+46,6%

Тези показатели показват, че жилищният сегмент в столицата се развива с по-умерени темпове, докато при търговското и промишлено-складовото строителство се наблюдава съществено увеличение на активността.

Различията подчертават необходимостта от по-детайлен анализ на строителния пазар според предназначението на сградите и тяхното географско разпределение.

Общото национално забавяне не изключва възможността отделни инвестиционни сегменти да продължават да се разширяват.

Имотните сделки намаляват с 22,1% на годишна база

Забавянето на новото строителство съвпада с по-слаба активност на пазара на недвижими имоти.

По данни на Агенцията по вписванията през третото тримесечие на 2026 г. в България са регистрирани 45 312 продажби на недвижими имоти, при 58 184 за същия период на 2025 г.

Това представлява спад от 22,1% на годишна база.

За първите девет месеца на годината броят на вписаните продажби намалява с 18,8%.

Отрицателната динамика се наблюдава и на основните регионални пазари:

• София: спад от 21,2%.
• Пловдив: спад от 23,9%.
• Варна: спад от 26,3%.
• Бургас: спад от 14,3%.

Данните обхващат вписаните продажби на различни видове недвижими имоти, а не само на жилища.

Пазарните анализи отчитат и по-предпазливо поведение на купувачите, които отделят повече време за сравнение на предложенията, оценка на качеството на строителството и преговори по цената.

Така през третото тримесечие се наблюдават два паралелни процеса – намаляване на реализираните имотни сделки и спад на площта на новозапочнатите строежи.

Как ще се отрази забавянето върху предлагането на нови жилища?

Въпреки че двата показателя се движат в една посока, тяхното влияние върху пазара се проявява в различни периоди.

Намаляването на покупко-продажбите отразява текущата активност, докато ограничаването на новите строителни стартове може да се отрази върху предлагането на имоти през следващите години.

Ако търсенето впоследствие се възстанови, а обемът на новото строителство остане ограничен, в определени райони и сегменти може да възникне недостиг на предлагане.

Това би могло да създаде предпоставки за нов ценови натиск, особено при жилищата с търсени характеристики и локации.

Подобно развитие обаче не е неизбежно и зависи от динамиката на доходите, ипотечното кредитиране, инвестиционната активност и общата икономическа среда.

Петър Мастиков: Пазарът се развива с различна скорост в отделните сегменти

Според Петър Мастиков, главен анализатор на Националния регистър за строителство и реконструкции (BCC.bg), последните данни показват необходимостта от по-задълбочено разглеждане на регионалните и секторните различия.

„Третият тримесечен доклад и ноемврийският BCC Market Index показват отчетливо забавяне на строително-инвестиционната активност на национално ниво. Но когато разгледаме отделните региони и типове строителство, картината става значително по-различна“, коментира той.

Мастиков посочва, че в София жилищното строителство отбелязва умерено понижение, докато при търговските, промишлените и складовите сгради се отчита съществен ръст.

Според него е важно да се разграничават непосредственият ефект от намаляването на имотните сделки и дългосрочните последствия от по-малкия брой нови строителни проекти.

„Ако търсенето се възстанови, а новото предлагане остане ограничено, в определени сегменти може отново да възникне недостиг и допълнителен ценови натиск“, предупреждава анализаторът.

По думите му най-важният извод е, че строителният пазар не се развива равномерно, а показва различни темпове на активност според региона и предназначението на обектите.

Означава ли спадът на строителната активност криза в сектора?

Въпреки значителното понижение на стартираните площи и тригодишното дъно на BCC Market Index данните не дават основание автоматично да се говори за криза в целия строителен сектор.

Намаляването на новите строителни стартове показва по-слаб поток от проекти, преминаващи към изпълнение. То обаче не означава непременно същото по размер свиване на вече извършваното строителство.

Допълнително значение има и фактът, че BCC Market Index остава над дългосрочната си референтна стойност.

Важно уточнение е, че индексът измерва строително-инвестиционната активност, а не цените на недвижимите имоти.

Следователно понижението му с 24,1% не може да се тълкува като спад на жилищните цени със същия процент.

Данните по-скоро очертават преминаване от период на висока инвестиционна активност към по-умерени темпове на развитие.

BCC.bg проследява строителния пазар от 23 години

Националният регистър за строителство и реконструкции (BCC.bg) проследява строително-инвестиционната активност в България от 2003 г.

Натрупаните данни позволяват сравнение между различни периоди, видове строителство и географски райони.

Чрез тримесечните доклади BCC Reports и месечния BCC Market Index регистърът предоставя информация за развитието на сектора, която може да бъде използвана от инвеститори, строителни компании, банки, финансови институции и консултанти.

Основният извод от последните данни е, че новото строителство в България се забавя, но процесите в отделните сегменти остават разнопосочни. Именно регионалните различия и бъдещото развитие на търсенето ще имат съществено значение за пазара през 2027 г.

Източници: Национален регистър за строителство и реконструкции (BCC.bg), BCC Reports – трето тримесечие на 2026 г., BCC Market Index – ноември 2026 г., Агенция по вписванията.