Каква е текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в България – какви са тенденциите, какво се търси и предлага? 

Пазарът продължава да бъде активен, въпреки че обичайно първото тримесечие е най-слабо за годината. Затова все още не можем да дадем категорична оценка как ще се развие 2025-а. Но можем да стъпим на данните от предходната година. Те показват, че ръстовете продължават – пазарът на ново строителство е много активен, пазарът на наеми също. Доходите на хората се покачват, банките се борят за пазарен дял, а лихвите остават ниски. Всички основни икономически фактори, които движат имотния пазар навсякъде по света, сочат, че засега няма предпоставки активността да спадне. 

Промени ли се пазарът след идването на украинските бежанци и оттеглянето на руския купувач? А страховете около влизането в еврозоната ще окажат ли влияние? 

Всичко трябва да се разглежда с начало и край. Руският купувач всъщност изчезна още през 2014 г. – това беше политически обусловено. Украинците, които вече живеят трайно у нас, се държат на пазара като български купувачи – с малки изключения, свързани с документи. В Бургас, например, пазарът на наеми малко се охлади, тъй като вече няма толкова активни чуждоезични наематели. Относно еврозоната – предстои да видим. Това отново е политически въпрос, но пазарът на имоти е тясно свързан с икономиката, а икономиката – с политиката. 

Ако погледнем към банките – България е на второ място по ниски лихви по ипотечни кредити в Европа. Това се дължи на ниската цена на ресурсите. Банковата система у нас работи с над 100 милиарда лева по депозити – сериозен ресурс, който е почти безплатен. В някои случаи лихвите са дори отрицателни. Така банките взимат евтин ресурс от вложители и го дават под формата на заеми. Това е основната причина лихвите да са ниски. 

Важно е да се знае, че в България делът на купувачите, които ползват кредит, е между 35 и 40%, докато в Скандинавските държави, например, е над 90%. Затова, колкото и странно да звучи, България всъщност е доста богата страна. 

Българите проявяват ли интерес да купуват имоти в чужбина? Например – в съседна Турция, където лирата е силно обезценена? 

И тук важи същото – активни са тези, които вече имат някакви български документи или свързаност с Турция, включително етническа или културна. Истанбул е 15-милионен град с над 100 различни локални пазара. В периферията има по-ниски цени, но и качеството на живот там е несравнимо с това в България. В централните части или около Босфора цените са високи, стандартът – съвсем различен. Купувачите, които могат да си го позволят, в България са малко. 

Какво се търси у нас? Какви са цените и профилите на купувачите? Миналата година се говореше за балон на пазара – има ли такъв? 

Когато ни сложат микрофон, често сме склонни да кажем нещо „мъдро“, което хората да обсъждат. Истината е, че не знаем със сигурност. Профилът на купувача е човек, който има някаква обвързаност с даден район – работа, доходи, училище за децата, лични връзки. Това важи за целия свят. 

В момента има и спекулативни купувачи, които очакват покачване на цените във връзка с еврозоната – може би някои от очакваните промени вече са се случили. Но трябва да уточня, че ние нямаме наблюдение върху целия пазар. Статистиката в България е доста ограничена и често изкривена. Повечето агенции събират данни от своите сделки или от колеги – т.е. разбираме какво се е случило със закъснение от 6 месеца, понякога и от 2 години. 

А накъде върви пазарът? Има ли отлив от големите градове към селата? 

Тази тенденция се появи по време на COVID. Хората, които можеха да работят дистанционно и имаха възможност, се изнесоха в по-тихи райони. Това повиши цените в селата около градовете. В момента обаче този процес затихна. Селският начин на живот е свързан с пътуване и логистика – не е за всеки. Затова не може да се твърди, че има масов отлив от града към селото. Имаше такъв момент, но той приключи през 2022–2023 г. 

Каква е вашата лична прогноза за развитието на имотния пазар? 

Промените на пазара касаят основно макроикономисти, политици, данъчни системи, банков сектор. Но ако трябва да дам един конкретен и практичен съвет към всеки човек, то той е: съсредоточете се върху професията си. Станете добри, незаменими. Изкуственият интелект ще замени 70 - 80% от професиите, но тези, които са добри, ще го използват като инструмент за по-добри резултати. 

Истинският риск за пазара идва тогава, когато хората губят доходите си. Тогава започват проблемите с кредити, наеми, сметки. Затова е по-важно да си гледаме работата, отколкото да гледаме обявите в интернет. Или както се казва: „Не отваряй прозореца, когато навън вали – по-добре гледай печката да гори.“