Южна София беше големият победител на жилищния бум през последните две десетилетия. Квартали като „Кръстова вада“, „Манастирски ливади“, „Малинова долина“, „Витоша“ и районите около Околовръстния път привлякоха огромна част от новото строителство, а заедно с него и значителна част от търсенето на жилища в столицата.

Днес обаче все по-често се поставя въпросът дали този модел не достига естествените си граници и откъде ще дойде следващата голяма вълна на развитие.

Пазарът през 2026 г.: По-малко сделки, но повече разрешителни за строеж

На пръв поглед пазарът показва признаци на успокояване. По данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти, което представлява спад от 12,3% спрямо същия период на миналата година.

В същото време обаче ипотечното кредитиране остава активно. Договорните ипотеки в столицата достигат 3948, което е ръст от 1,7% на годишна база. Данните показват не толкова отстъпление на пазара, колкото промяна в неговото темпо.

Подобна картина се вижда и при инвестиционната активност. Според Националния статистически институт (НСИ) през първото тримесечие на 2026 г. в страната са издадени разрешителни за строеж на 2302 жилищни сгради с общо 13 567 жилища. На годишна база броят на жилищата в тях нараства с 28,3%, а разгънатата застроена площ – с 33,3%. Това показва, че предприемачите продължават да гледат дългосрочно на пазара въпреки по-умерената динамика при сделките.

Предизвикателствата пред инвеститорите: Земя има, но при какви условия?

Според управителя на SORENDA Real Estate Евгени Василев обаче въпросът вече не е просто дали има терени за строителство.

„Терени има както около София, така и вътре в града. По-често проблемът е в регулацията, инфраструктурата и сложните административни процедури“, коментира той.

Въпреки че в общественото пространство често се говори за недостиг на земя, реалността се оказва по-различна. Инвеститорите масово се сблъскват със следните пречки:

• Неуредени наследствени отношения;

• Липса на физически достъп до имотите и право на преминаване;

• Необходимост от сложни и бавни регулационни процедури.

Ръст в цените на терените и себестойността

Паралелно с това расте и цената на самата земя. По думите на Василев преди две години обезщетение от 30% при договаряне със собственици на парцели е било по-скоро изключение и горна граница на пазара. Днес предложения под 30% почти не се срещат.

Към това се добавя и ръстът на строителната себестойност (разходи за труд и материали). За инвеститорите това означава все по-трудно планиране на бъдещи проекти, особено в среда, в която клиентите стават по-внимателни и вземат решенията си по-бавно.

Новият хоризонт: Потенциалът на Северна София

Именно в този контекст все по-често започва да се говори за потенциала на Северна София. Районите около Илиянци, Требич, Негован, Чепинци, Кубратово и Враждебна разполагат със значително повече свободни терени в сравнение с вече силно урбанизираните южни квартали. Те предлагат възможности за развитие на по-мащабни проекти и в дългосрочен план могат да се превърнат в естествено продължение на растежа на града.

Инфраструктурата като основна спирачка

Проблемът на север обаче остава същият – липсата на изградена инфраструктура.

„Ако инвеститорът няма достъп до ток, вода и път, проектът става много труден. Ние можем да изградим 100 или 200 метра улица, но не можем да изграждаме километри инфраструктура“, посочва Василев.

Според него именно тук се крие основната разлика между българския модел и практиките в редица западноевропейски държави. В страни като Австрия първо се изграждат улици, канализация, водопроводи и енергийна мрежа, а едва след това започва строителството. В България често се случва обратното – сградите изпреварват развитието на градската среда.

Купувачите вече търсят градска среда, а не просто адрес

Тази липса на координация постепенно променя и поведението на купувачите. Ако преди десетина години основният критерий беше единствено локацията, днес все повече хора търсят цялостна среда за живот.

Елементите, които вече влияят върху избора почти толкова силно, колкото и цената на квадратен метър, са:

1. Близост до метростанции и удобен градски транспорт;

2. Наличие на училища и детски градини;

3. Паркове, зелени площи и качествена улична мрежа.

Това се вижда ясно в квартали като „Витоша“ и „Малинова долина“. Въпреки силния инвеститорски интерес и големия обем ново строителство, проблемите с улиците, тротоарите и обществената инфраструктура продължават да бъдат сред най-често посочваните недостатъци от живеещите там.

Накъде отива пазарът през следващото десетилетие?

Пазарът постепенно навлиза в нов етап от развитието си. След години, в които основният разговор беше за цените и ръста на стойността на имотите, все по-голямо значение започва да има качеството на градската среда.

Бъдещето на София няма да зависи само от това къде има свободни терени. Все по-важен ще бъде въпросът дали около тези проекти ще съществува инфраструктурата, която превръща една сграда в истински квартал и един адрес в желано място за живот. Именно отговорут на този въпрос вероятно ще определя посоката на столичния жилищен пазар през следващото десетилетие.

За компанията: SORENDA REAL ESTATE е инвестиционен холдинг, изцяло фокусиран в реализирането на жилищни проекти с високо качество и подчертана добавена стойност за своите клиенти.