Момчил Кръстев е част от Primo+ Агенция за недвижими имоти и има над 13 години опит в сферата на недвижимите имоти. По време на събитие на АРБИ и УНСС, посветено на връзката между бизнеса и академичната общност, той коментира теми като ценообразуване на имоти, пазарни анализи, ролята на държавата и бъдещето на имотния пазар в България.

Какво мислите за събитието на АРБИ и как участвате в него?

Според мен този меморандум между АРБИ и УНСС е една страхотна инициатива. Той ще ни позволи все повече да показваме реалната страна на бизнеса пред младите хора и академичната общност. От друга страна, ние – специалистите в сферата на недвижимите имоти – също ще имаме възможност да се запознаем по-добре с академичната среда и да обменяме полезна информация.

Какво представяте пред членовете на АРБИ относно практическото ценообразуване на имотите?

Основната ми цел е да преведа на по-достъпен и практически език методите, използвани от специализираните оценители на недвижими имоти, така че те да бъдат полезни за брокерите и крайните клиенти.

Идеята е чрез комбинация между академичния подход и реалната практика да предоставяме по-качествена услуга. Това означава да постигаме възможно най-добрата цена при продажба и справедлива покупна цена, когато представляваме купувачи.

Можете ли да дадете пример за ефективна стратегия при определяне на цена?

Една от най-работещите формули е комбинацията между сравнителен пазарен анализ и актуалното предлагане на пазара.

При жилищния сегмент, особено при апартаментите в София, използваме реални продажни нива и конкретни примери от практиката. За съжаление, в България все още няма централизирана система, която да показва историята на сделките и реалните продажни цени на имотите. Затова често разчитаме на частни софтуери и професионални контакти.

Когато комбинираме информацията за реалните сделки в даден район със сегашното предлагане на сходни имоти, можем много по-точно да определим адекватна пазарна цена.

Кои са най-честите предизвикателства при реализирането на имоти?

Най-голямото предизвикателство остават очакванията на клиентите. Често има разлика между резултатите от пазарния анализ и цената, която собственикът очаква да получи.

Нашата работа като брокери е внимателно, аргументирано и разбираемо да представим информацията на клиента. Трябва ясно да обясним защо анализът показва определена стойност и как тя може да се различава от оценката на лицензиран оценител. След това решението за крайната цена трябва да бъде взето съвместно.

Как оценявате ролята на държавата и институциите в този процес?

Смятам, че ролята на държавата трябва да бъде по-силна и по-отговорна. В момента сме в ситуация, при която голяма част от ангажиментите се прехвърлят върху частния инвеститор, въпреки че би трябвало да бъдат отговорност на общините.

Проблемът е, че общините често не разполагат с достатъчно финансиране, а в същото време обществото не е готово да приеме по-реалистични данъци върху недвижимите имоти, които да осигурят необходимите средства за инфраструктура и обществени услуги.

Какво е текущото състояние на пазара на имоти и как виждате бъдещето?

Очаквах малко по-балансирана година – с около 15–20% спад в броя на сделките спрямо миналата година, която беше изключително активна и почти рекордна за последните 15 години.

Очакванията ми са за по-високо предлагане на недвижими имоти и повече време за вземане на решения от страна на купувачите. Това би довело до по-здравословен и устойчив пазар.