Казвам се Христо Дамянов и съм изпълнителен директор на „Болгар Капитал“ АД. От 11 години се занимаваме с инвестиции в недвижими имоти в България, а от 10 години развиваме дейност и в Испания. В момента управляваме около 800 имота – предимно малки апартаменти, но в портфолиото ни присъстват и стандартни жилища.  

Основният ни фокус е отдаване под наем – дългосрочно, средносрочно и краткосрочно. Наскоро засилихме позициите си в краткосрочния наем (до един месец), но най-голяма експертиза имаме в средносрочните наеми (от 1 до 6 месеца), както в България, така и в Испания. Доходността в този сегмент е значително по-висока, особено на испанския пазар.  

17.05.2025

Управлението на складовите наличности – между инвестицията и невидимите загуби

Освен това в България предлагаме настаняване за персонал – ключова услуга, предвид увеличения внос на работници от различни държави. Тази пазарна нужда ни позволи да се специализираме в една нова и актуална ниша.  

България vs. Испания: Какво можем да научим?  

Разликите между двата пазара не са драстични. Законът за архитектурата у нас например е създаден на база испанския модел – има много сходства в правната и регулаторна рамка. Въпреки това, има добри европейски практики, които постепенно навлизат в България – например по-стриктна проверка на наемателите и по-високи депозити при съмнителни случаи.  

Подобни подходи вече се налагат и у нас през последните няколко години, като постепенно ще постигнем по-добра дисциплина при отдаването под наем.  

Необходими ли са повече регулации?  

Определено – не само в България, а в цяла Европа. Не става въпрос за допълнителни данъци или административна тежест, а за ясни правила относно това кой отдава под наем, кой е посредникът и на кого се отдава имотът. Регулациите трябва да премахнат фалшивите собственици, наематели и брокери, за да се превърне бизнесът в прозрачен и нормализиран сектор.  

Сивият сектор съществува, но не е толкова голям, колкото често си мислим. Нашите проучвания сочат, че България е на средноевропейско ниво. Има държави с много по-висок дял на нерегламентирания пазар. Все пак допълнителни мерки са нужни, за да се повиши прозрачността и да се работи възможно най-легално.  

Тайните на успешното инвестиране в недвижими имоти е темата на събитието днес - какви са те?  

Първият съвет към начинаещите инвеститори е прост, но ключов: да можеш да си правиш сметката. Това идва чрез образование. Преди човек да купи какъвто и да е имот – било то за себе си, за децата си или за отдаване под наем – той трябва да се образова. Само така ще избегне грешки и ще може да направи реалистични финансови калкулации.  

15.05.2025

Производителност, ефективност и комфорт с новия CASE 421G

Един добре информиран инвеститор няма да остане изненадан след 5 - 10 години, че имотът му е станал непосилен разход. Напротив – той ще постигне доходност, ще изплати кредита си чрез самия имот и ще може да надгражда. Ключът е в изграждането на системи.  

Защо някои инвеститори спират развитие след първите няколко имота?  

Причината често е проста – липса на системи. До определен момент един човек може сам да се справя с управлението на 2 - 3 имота, но когато броят нарасне, това става трудно. Изграждането на управляваща система струва пари. Ако наемете човек за 2000 - 3000 лв. на месец, а имате само 5 имота, първоначално ще сте на загуба.  

Но ако гледате дългосрочно, това е инвестиция, която ще ви освободи време и ще ви постави на пътя към реална финансова независимост. Системите позволяват растеж.  

Какво е стратегията BRRRR?  

BRRRR е съкращение от: Buy – Rehab – Rent – Refinance – Repeat (Купи – Ремонтирай – Отдай под наем – Рефинансирай – Повтори).  

Закупуват се имоти в лошо състояние, под пазарна стойност, прави се ремонт, отдават се под наем, след което се рефинансират с банков кредит, който покрива първоначалната инвестиция. Със същия капитал може да се повтори процесът. Стратегията е добре позната на опитните инвеститори и реално може да се прилага безкрайно – стига човек да е образован и дисциплиниран.  

Как влияят пазарните фактори и геополитиката?  

Недвижимите имоти се влияят от поне 20 различни фактора – от инфраструктурни проекти, през инфлация, до демографска динамика и поведение на банките. Те обикновено не действат изолирано, а в комбинация. Пример е COVID-пандемията – не само здравен, а и икономически, и социален фактор с последици върху наемите, миграцията и кредитирането.  

Подготвеният инвеститор разполага с инструменти, за да реагира адекватно на подобни ситуации, независимо от тяхната комплексност.  

Ще има ли флуктуации в цените?  

Флуктуации винаги ще има. Това е естествен процес. Успешният инвеститор е подготвен не само да печели при растящи цени, но и да намира възможности при спад. Стратегията не е да се паникьосваме, а да знаем как да действаме при всяка пазарна ситуация. Както се казва – богатството не изчезва, просто сменя собственика си.  

Европейски проекти и публична подкрепа – да или не?  

Възможности има, но аз лично не препоръчвам изграждането на цяла стратегия около еврофинансиране. Ако става въпрос за фасада на сграда на стойност 100 000 лв., от които 50 000 лв. са по програма – добре. Но бизнесът трябва да печели независимо от субсидии. Това е инвестиционен процес, не благотворителна дейност.  

Международно инвестиране – възможности и инструменти  

Инструментите са същите като у нас – от краудфъндинг платформи до REIT фондове. От България спокойно може да се управлява имот в Германия или Испания, дори без физическо присъствие там. Възможностите са глобални, важното е да се използват правилните инструменти.  

На днешното събитие участва и лектор с богат опит, управлявал капитали за милиарди. Аз самият съм се учил от него, благодарение на което съм постигнал личен успех. Всяко правило, което той споделя, важи навсякъде – от най-големия град до най-малкото село. Възможностите са пред всички – въпросът е да сме подготвени да ги разпознаем и да действаме.