Специалист с 15-годишен опит в парцелите за строителство говори за проблемите в сферата, нуждата от законодателни промени и поведението на купувачите и инвеститорите 

Какви са тенденциите във вашата сфера към момента?

Имаме много голям проблем, особено в град София, но също и в други по-големи градове, където е засилено строителството на нови кооперации. Трудно се намират нови терени, които да са изрядни както от градоустройствена, така и от документална гледна точка. 

Намирането на подходящ терен е предизвикателство. Цените на имотите, които стават за развиване на жилищни кооперации, се повишават, което логично се отразява и върху крайните цени на жилищата.

Има ли административна тежест в процедурите?

Да, определено. Има сериозно забавяне в администрацията. Един терен, за да стане готов за строителство, понякога изисква година и половина до две. Това значително бави процеса на стартиране на строеж, а оттам се забавя и реализацията на инвестицията. И както често се случва – това оскъпяване в крайна сметка се поема от крайния купувач. 

Как бихте оценили състоянието на пазара на недвижими имоти?

Пазарът е доста динамичен. Често започваме преговори с една цена, но в процеса на разговорите, особено при терени с добър потенциал и в качествени райони, се появява друг купувач, готов да даде по-висока цена. Увеличенията понякога са с 5, 10, дори 20% и нагоре. 

Нужни ли са законодателни промени?

Законите, които ни засягат, се променят постоянно. Имаме спешна нужда от изцяло нов Закон за устройство на територията (ЗУТ), защото настоящият вече има твърде много изменения и напомня на „Франкенщайн“. Имаме нужда и от повече дигитализация – не само за нас, но и за администрацията, която е натоварена с огромен обем от работа. А там работят хора, които също се затрудняват при тази натовареност. 

Как фактори като еврозоната, инфлацията и спекулациите влияят върху вашата дейност?

Очакванията са, че с влизането ни в еврозоната ще се увеличи интересът на чуждестранните инвеститори – не индивидуални купувачи, а по-скоро големи фондове. През последните 15 години по-скоро наблюдавахме оттегляне на такива капитали, но сега се виждат признаци на завръщане. Еврозоната ще донесе сигурност за по-едри инвестиции – например строежи на сгради с разгъната застроена площ от 5 000 до 10 000 кв.м и повече. Това не значи, че ще бъдат изкупени всички терени, но със сигурност пазарът ще усети нов прилив на интерес. 

Как се справяте с проблема, че намаляват свободните терени? Ще има ли разширяване към периферните зони на градовете?

Разширяването на север се обсъжда от много години. Общината също работи по изграждане на добра инфраструктура в различни части. В крайна сметка обаче купувачите определят пазара – интересът към даден район го движи. Когато се изчерпат добрите парцели в популярните зони, купувачите с по-ограничени средства ще бъдат принудени да се насочат към други части на града. 

Как инвеститорите преценяват дали даден парцел е добър?

Всичко опира до сметката – колко струва теренът, колко ще струва инвестицията и каква е крайната продажна цена. Времето за подготовка също е от ключово значение. Понякога е по-изгодно да строиш в краен квартал с уреден статут и инфраструктура, отколкото да чакаш години за разрешения в централна зона, където има множество пречки и натиск от различни страни. Там, въпреки по-високата потенциална печалба, процесът може да се забави с 4 - 5 години.

А как крайните купувачи могат да разберат кои парцели са добри?

Когато става дума за жилища, крайните купувачи гледат района – комуникации, достъп до училища, детски градини, паркове, детски площадки. В много случаи хората предпочитат квартали, в които вече имат близки, например родители. Това са съвсем естествени избори. 

Наблюдава ли се повишаване на потребителската култура при покупка „на зелено“?

През последните десет години все повече хора купуват „на зелено“. Потребителите имат повече доверие към новото строителство, отколкото преди 15 години. Въпреки това моят личен съвет е – проверявайте строителя. Възходящият пазар е измамно лесен. Един строител, който е на пазара от 5 години, може и да няма изоставени обекти, но не е минал през сериозни кризи. Ако се доверите на строител с 30-годишна история, който е преминал през поне два тежки цикъла и е устоял – може би ще направите по-сигурен избор.