– Доц. Ножаров, какво представлява днешното събитие Inspire to Higher 2025: „Имотният пазар в еврозоната“ и каква беше Вашата роля в него?
Участвах в първия панел на събитието, който беше посветен на макроикономическия анализ на ефектите от членството на България в еврозоната върху имотния сектор. Обсъдихме кои процеси ще окажат влияние върху пазара на недвижими имоти през първите години след приемането на еврото.

Влияние на еврозоната върху имотния сектор

– Как навлизането на България в еврозоната ще се отрази на пазара на имоти?
Има два основни ефекта:

1. Преструктуриране на сектора – още през следващата година ще се видят първите промени в структурата на търсенето.

2. Повишен интерес към инвестиции – очаква се ръст в покупките от институционални и чуждестранни инвеститори от държави в еврозоната. Цените на недвижимите имоти вероятно ще растат умерено – между 6 и 8% годишно.

Кои сегменти ще усетят най-силно промяната?

– Кои сектори ще бъдат най-засегнати и защо?
Преструктурирането на пазара ще доведе до по-високо търсене на:

1. Логистични имоти и инфраструктура – това ще бъде водещият сегмент.

2. Производствени и индустриални имоти.

3. Офис площи – също с нарастващ интерес.

При жилищните имоти в големите градове няма да има спад в търсенето, но темпът ще се забави. Акцентът през следващите три години ясно ще бъде върху логистичните, индустриалните и офис площите.

Макроикономически индикатори и прогнози

– На кои макроикономически индикатори стъпват Вашите анализи?
Следя няколко ключови показателя:

• Фискална политика и структура на бюджета. Публичните разходи са основен двигател на икономическия растеж.

• Увеличената фискална тежест – растеж на максималния осигурителен доход и по-високи осигуровки. Очаквам догодина ново увеличение: +1% за ДОО и +2% за здравните осигуровки. Това намалява реалния разполагаем доход и може леко да охлади пазара.

• Компенсиращ ефект от членството в еврозоната – намаляване на валутния риск и по-голяма стабилност чрез европейските стабилизационни механизми.

• Инфлация – очаква се да се задържи около 3–3.5%.

• Реален растеж – прогноза между 2.8 и 3%.

• Събираемост на приходите – около 95%, което стабилизира публичните финанси и доходите в обществения сектор.

Прогноза за лихвите

• Българските банки ще поддържат по-ниски лихви от тези в еврозоната още около 2–2.5 години заради свръхликвидността.

• В еврозоната не се очаква рязко движение нито нагоре, нито надолу.

• Ипотечните кредити там са около 3.5–4%; възможно е леко понижение.

• У нас лихвите ще останат с около 1% по-ниски, след което постепенно ще се изравнят.

Това сближаване е полезно – пазарът ще се стабилизира и ще бъде избегнат рискът от „горещ имотен балон“.

Потенциални рискове

– Има ли рискове, които могат да нарушат този процес?
Да, три основни:

1. Политически риск – и в България, и в еврозоната. Вътрешнополитическата нестабилност може да се отрази на прогнозите.

2. Геополитически риск – международни кризи, промени в цените на енергията. В момента фючърсите изглеждат стабилни, но рискът остава.

3. Нисък административен капацитет за усвояване на еврофондове.

   • България все още се бори за второ плащане по ПВУ.

   • Гърция и Хърватия вече получават седмо.

   • А инфраструктурата е решаваща за развитието на логистични, индустриални и жилищни имоти.

Ролята на чуждестранните и институционалните инвеститори

– Каква е ролята на институционалните и чуждестранните инвеститори?
Институционалните инвеститори не купуват жилища в Лозенец или Горна баня. Те търсят големи проекти – логистични, производствени и офис имоти.

Граждани на държави от еврозоната вероятно ще проявят повишен интерес към покупка на имоти в България, тъй като нормата на печалба все още е добра.

Институционалните инвеститори ще раздвижат важен сегмент, който досега оставаше по-пасивен. Това ще допринесе за стабилност на пазара, въпреки че еврозоната като цяло в момента е в рецесия и те използват имотите като хеджиране срещу други рискове.