Драгомир Стефанов, ръководител на катедра „Недвижима собственост“ в УНСС и сертифициран оценител, бе сред лекторите в специализираното обучение, организирано съвместно с АРБИ. В интервю за нашата медия той коментира партньорството между академичните среди и бизнеса, тенденциите на пазара на недвижими имоти, грешките при оценяването и бъдещето на жилищния сектор в България.

– Г-н Стефанов, как оценявате събитието на АРБИ и как се включихте в него?

Преди всичко трябва да отбележа, че катедра „Недвижима собственост“ в УНСС е съорганизатор на това събитие заедно с АРБИ. В началото подписахме и меморандум за сътрудничество, който поставя основите на едно дългосрочно партньорство между академичната общност и бизнеса.

Надяваме се днешното обучение да бъде само първата стъпка от реализирането на този меморандум. Основната ни цел е да осигуряваме стажове за студенти в компании – членове на АРБИ, както и представители на бизнеса да участват в наши публични лекции и студентски инициативи.

Също така разчитаме на експертната помощ на бизнеса при актуализирането на нашите бакалавърски и магистърски програми. Вярваме, че академията и бизнесът трябва да вървят ръка за ръка, защото това е правилният модел за развитие на сектора.

– Какви насоки дадохте на членовете на АРБИ по темата за ценообразуването на недвижимите имоти?

На този етап основната цел на обучението е участниците да се научат как правилно да четат и анализират оценките на недвижими имоти, изготвени от сертифицирани оценители.

Обясняваме им как да разпознават възможни пропуски в оценките, както и как да тълкуват заключенията на експертите. Интересът към обучението е изключително голям и това показва, че има сериозна нужда от подобен тип практически знания.

Нашата амбиция е тези обучения да се превърнат в редовна практика, която да се провежда по няколко пъти годишно. Смятам, че УНСС е естественото място за подобни професионални обучения в сферата на недвижимите имоти и оценяването.

– Кои са основните фактори, които определят пазарната цена на имотите?

Цената на всеки имот винаги се определя от търсенето и предлагането. През последните години няколко фактора оказаха сериозно влияние върху пазара.

На първо място това е ръстът на доходите, който при част от населението е двуцифрен. Вторият ключов фактор е инфлацията, която също оказва натиск върху цените на недвижимите имоти.

Допълнителен стимул за пазара бе и очакването за приемането на еврото, което активизира покупките на жилища, особено в сегмента на новото строителство.

Лично аз очаквам цените на имотите да продължат да растат и през следващите тримесечия, макар и с по-умерени темпове. Причината е, че в България няма много алтернативни инвестиционни възможности, а интересът към жилищните имоти остава висок.

– Кои са най-честите грешки при оценяването на недвижими имоти?

За съжаление съм виждал много оценки с сериозни пропуски. Една от най-честите грешки е при използването на приходния подход, когато се залагат нереалистично високи норми на възвръщаемост.

В момента реалната доходност от жилищни имоти е около 3%, но често в оценки виждам стойности от 5–6%, което води до подценяване на имота.

Друг проблем е, че много оценители използват основно офертни цени, без да анализират реално сключени сделки. В условията на растящ пазар това не се усеща толкова силно, но при евентуална корекция може да се стигне до сериозно разминаване между пазарните оценки и реалните продажни цени.

– Има ли разминаване между цените на имотите и покупателната способност на населението?

Нашите изследвания показват, че въпреки ръста на цените, достъпността на жилищата продължава да се подобрява за определени групи от населението.

Това се дължи основно на увеличението на доходите, особено в големите градове и най-вече в София.

– Кои имоти губят най-бързо ликвидност и кои запазват интереса на пазара?

При добре функциониращ пазар, какъвто е настоящият, ликвидността на имотите остава добра. Ако обаче започне охлаждане на пазара, първите по-предпазливи ще бъдат инвеститорите в ново строителство.

Темата за панелните жилища също е изключително важна и според мен системно се подценява. Търсенето при тях остава високо заради по-достъпните цени, но трябва да сме наясно, че жизненият цикъл на тези сгради постепенно изтича.

– Кои са основните приоритети в район „Студентски град“?

Като заместник-кмет с ресор образование, финанси и култура, мога да кажа, че нашият основен приоритет е изграждането на ново основно училище в Студентски град.

Макар районът да е сред най-големите образователни центрове в страната, дълги години тук липсваше училище. Затова проектът е изключително важен.

Първата копка беше направена през февруари, строителството вече е в активна фаза и се развива с добри темпове. Надяваме се до средата на 2027 година сградата да бъде почти завършена, а първите ученици да прекрачат прага на училището през есента на 2028 година.