В тази статия ще споделя моя опит при сключване на сделки с клиенти при покупка на имот/и в идейна фаза (преди започване на строителство, апартменти на зелено) и в начален етап на строителство. Също така, ще обърна внимание как бихме могли да преценим риска преди да предприемем покупка на имот, кои са нещата, за които трябва да внимаваме и също така как да разберем кога един имот е с добра стойност.

Знам, че голяма част от хората се притесняват да закупят имот на зелено, който е все още в строеж или дори не е започнал, така наречената покупка на зелено.

Определено покупката на имот на зелено има определен риск, но от друга страна това е един от начините да сключим добра сделка.

Когато купуваме апартамент на зелено, имаме възможността да избираме имот първи, а това носи доста добри позитиви: избор от етаж, изложение, разпределение и не на последно място бихме могли да договорим добра цена.

От друга страна, закупуването на имот на зелено крие своите рискове. Трябва да вземем предвид няколко фактора или така наречените зелени и червени светлини, които биха могли да ни бъдат полезни при преценяването на риска.

Зелени флагове:

Когато купуваме на зелено, то ние трябва да знаем, познаваме или проучим инвеститора на конкретния обект. Какво е инвеститор? Инвеститорските фирми се делят на два типа:

Едните са „Инвестиционни компании“, а другите са „Строително-инвестиционни“. Какво означава това? Инвестиционните компании са фирми, които закупуват или взимат на обезщетение парцел /терен, на който реализират проект за жилищна сграда (в нашия случай) и наемане на главен изпълнител (строител), който да построи съответния инвестиционен проект. Строително-инвестиционните компании единствено се различават с това, че имат собствена строителна фирма, която изпълнява инвестиционния проект, както се подразбира от името.

 

Когато разберем кой е инвеститорът на обекта, най-важните неща, които трябва да проучим, са:

1. От колко време тази фирма или човекът, управител на фирмата, се занимава с този тип дейност, какъв е неговият опит и колко вече построени и въведени в експлоатация сгради има.
2. Как смята да финансира обекта, а именно разполага ли с достатъчно лични средства да построи обекта или има кредитна линия от банка партньор, която гарантира финансирането на обекта.
3. Колко продадени апартамента има и дали цените са пазарни. По-голям брой продадени апартаменти дава по-голяма сигурност за нас, защото знаем, че дори да се получи недостиг на лични средства или нещо стане с банката партньор, то инвеститорът ще може да довърши обекта с парите от продадените апартаменти.
4. Добре разпределени апартаменти с добра крайна цена и достатъчна квадратура (това също е важно, тъй като, когато имаме двустайни апартаменти с квадратура от 80-90 кв. м и тристайни от 120 кв. м и нагоре, купувачите са по-малък процент и това води понякога до непродаване на апартаментите, тъй като крайната им цена скача доста, дори да е ниска цената на кв. м.)
5. Инвеститор с почти никаква история, а именно първа или втора сграда (това не означава, че обектът няма да бъде завършен, просто рискът за нас е по-голям).
6. Много високи цени на квадратен метър или ниска цена на кв. м, но много големи квадратури на апартаменти и висока крайна цена.
7. Много започнати сгради наведнъж и разчитане главно на продажби на апартаменти за реализиране на всички тях (тази точка може да не бъде включена като червена светлина, когато имаме инвеститор, който въпреки че е започнал няколко сгради, знаем, че не разчита изцяло на продажбите на апартаменти за финансиране на обектите, а разполага с лични средства, или това не му е основният или единствен вид дейност/бизнес).

Червени флагове:

Независимо дали купуваме за живеене или с цел инвестиция (отдаване под наем или препродажба), то с такъв тип сделка на зелено, при преценен риск, ние получаваме стойност!

 

Източник: www.delta3analizi.com