София продължава да расте, нови територии се включват в активното градско развитие, а жилищният пазар постепенно преминава към по-зрял етап. Купувачите стават по-взискателни и все по-рядко вземат решение „на всяка цена“ – търсят по-големи, по-добре завършени жилища и продукт, който действително оправдава инвестицията. Това е една от тенденциите, които очертава Атанас Ганчев, управител на Atlantis София, в разговор по време на Construction of Tomorrow 2026.

Форумът събра представители на строителния, инвестиционния и архитектурния сектор за разговор за развитието на градовете, инфраструктурата, зелените пространства и следващия строителен цикъл. Атанас Ганчев участва в дискусията за бъдещето на София заедно с представители на архитектурния и инвестиционния сектор.

София расте, но се променя и поведението на купувачите

Според Ганчев активното жилищно строителство в столицата продължава тенденциите от последните години.

„София се разширява. София расте. Развиват се нови територии“, обобщава той.

По-съществената промяна обаче е при търсенето.

Пазарът постепенно се отдалечава от периода, в който самото наличие на ново жилище беше достатъчно основание за покупка. Купувачите обръщат повече внимание на качеството на продукта, размера на жилището, степента му на завършеност и средата около сградата.

Според Ганчев все повече хора търсят по-готови и по-големи жилища, а решението за покупка се взема тогава, когато имотът действително отговаря на очакванията им.

Това е важна промяна и за строителните компании. При по-зрял пазар конкуренцията вече не се води единствено чрез локация и цена, а и чрез качеството на архитектурата, изпълнението, функционалността и цялостната среда.

Следващите години ще са по-скоро период на надграждане

На въпроса как би изглеждал строителният сектор през следващите две до четири години Ганчев не очаква внезапна промяна.

По-вероятно според него е надграждане на процесите, които вече са започнали.

По-същественият въпрос е какво ще последва след този период и дали София ще разполага с достатъчно ясна обща визия за развитието си.

За строителния сектор подобна предвидимост е особено важна. Жилищният проект има дълъг жизнен цикъл – от придобиването на терена и проектирането до строителството, инфраструктурата и реалното заселване на района.

Затова развитието на отделните сгради трудно може да бъде отделено от транспортната инфраструктура, озеленяването и планирането на цели квартали.

Метрото е фундамент за развитието на София

Един от най-категоричните акценти в позицията на Ганчев е свързан с метрото.

За него бързият обществен транспорт е фундаментална инфраструктура, без която устойчивото разрастване на града става все по-трудно.

Метро линиите не са само транспортен проект. Те променят достъпността на цели територии, влияят върху инвестиционния интерес и могат да съкратят зависимостта от автомобила.

Темите за градската мобилност, инфраструктурата, зелените зони и модела на 15-минутния град бяха сред основните въпроси на панела в Construction of Tomorrow 2026. 

Големият липсващ елемент: нов парк за София

Наред с транспортната инфраструктура Ганчев поставя особено силен акцент върху зелената система.

Според него столицата има нужда не просто от отделни озеленени площи между новите сгради, а от нов голям градски парк.

„Няма го новият Южен парк, новата Борисова градина“, е логиката зад позицията му.

Именно тази теза беше сред ясно разпознаваемите акценти и в публичното отразяване на форума – Ганчев заявява, че София „дължи“ на жителите си голям градски парк. 

Това поставя важен въпрос пред следващия етап на жилищното строителство: достатъчно ли е градът да създава нови жилища, ако паралелно не създава нова мащабна публична среда?

Зелената система и строителството не трябва да бъдат противопоставяни

Позицията на Ганчев е, че развитието на зелените пространства не трябва да се разглежда като противоположност на строителството.

Градът има нужда едновременно от жилища, инфраструктура, метро и повече зелени площи.

Това означава планирането да търси баланс между няколко системи, а не да развива една за сметка на останалите.

Именно тук се очертава и по-широкият въпрос за бъдещето на София – не колко още квадратни метра могат да бъдат построени, а какъв град ще бъде създаден около тях.

От покупка на апартамент към избор на среда

Променящите се изисквания на купувачите постепенно насочват жилищния сектор към различен модел.

Когато клиентът не купува „на всяка цена“, качеството на средата започва да тежи повече при избора. Достъпът до транспорт, паркове, услуги и обществена инфраструктура става част от стойността на самото жилище.

Това е и пресечната точка между интереса на инвеститора и градското планиране.

За компании като Atlantis София, които реализират жилищни проекти в столицата, следващият етап на пазара ще зависи не само от качеството на отделната сграда, но и от способността на София да развива районите около нея.

Atlantis Bulgaria Holding посочва София сред пазарите, в които развива проекти, като в портфолиото му е включен и жилищен проект Atlantis Barcode, а следващ етап – Atlantis Barcode 2 – е представен като предстоящ. 

Строителният бум постепенно отстъпва място на въпроса за качеството

Разговорът с Атанас Ганчев показва една по-широка промяна в жилищното строителство.

Въпросът вече не е само дали София ще продължи да расте. По всичко личи, че това развитие ще продължи.

По-важният въпрос е дали разрастването ще бъде придружено от същото темпо при транспортната инфраструктура, зелената система и публичните пространства.

Пазарът също постепенно дава своя отговор. Колкото по-информирани и взискателни стават купувачите, толкова по-голямо значение ще имат качеството на сградата и качеството на средата около нея.

А това превръща метрото, парковете и градоустройството от периферна тема в пряк фактор за бъдещето на жилищния пазар в София.