Предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот е писмен договор, който се разписва от двете страни – продавач и купувач. Обикновено, при разписването му купувачът заплаща на продавача капаро – задатък в размер на 10% от продажната цена (или друга сума, по договорка на страните) по банковата сметка на продавача, като целта на това капаро е от една страна да се официализира неговото сключване, а от друга - да служи като гаранция.

Важно е да се спомене, че ако купувачът неправомерно се откаже от договора (или наруши някоя от клаузите), губи дадения до момента депозит, респективно другата задържа полученото до момента. В случай, че продавачът се откаже или наруши някоя от клазуте, той се задължава да върне платения до момента задатък в двоен размер. От голямо значение е да се опишат всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор, тъй като при определени условия предварителният договор може да бъде обявен за окончателен.

 

Предварителният договор е уреден в Закона за задълженията и договорите – чл. 19 от ЗЗД. Важно е да се спомене и фактът, че той е различен от окончателния договор, който има самостоятелно значение. Двата договора имат различно основание – при предварителния има насрещно задължение за договаряне, а при окончателния целта на предварителния е да задължи насрещната страна да сключи окончателен. Разлика има и в техния предмет – на предварителния договор целта е сключване на окончателен, а на окончателния – изпълнението на насрещните престации, които се уговарят свободно. 

Формата на двата договора също е различна – предварителният поначало може да бъде сключен както в писмена, така и в устна форма, освен в случаите по чл.19, ал.1 – при предварителен договор, за сключване на окончателен, за който се изисква нотариално/нотариално заверена форма – трябва да бъде писмен. Именно в тази графа попада и предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот.

 

ЗАДАТЪК

Друга особеност на предварителния договор е възможността да се остави сума, която от една страна служи като доказателство за сключването му, а от друга - да обезпечава неговото изпълнение – иначе казано – задатъкът по смис. на чл.93 ЗЗД. Специфичното при него е, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата може да се откаже от договора и да задържи полученото. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.

ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН И ЗНАЧЕНИЕТО НА ЗАВЕРКАТА

При определени условия предварителният договор може да бъде обявен за окончателен, ако някоя от страните подаде иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Ако се стигне дотам, ищецът следва да докаже своята изправност – че е в състояние да изпълни своето насрещно задължение. Като доказателство обикновено се използва констативният протокол, съставен от нотариус, с който се показва явната му готовност за изпълнение на задълженията му съгласно предварителния договор. В тази хипотеза искът на ищеца е одобрен, съдът постановява решение, с което се замества липсващото волеизявление на насрещната страна. Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.

Както вече споменахме, за разлика от нотариалното изповядване на сделка, което изисква специална нотариална форма за действителност, предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот не се нуждае от такава. Едва писменото му сключване е предпоставка за неговата валидност. Ако се стигне до необходимостта от обявяване на предварителен за окончателен договор и се подаде иск по 19, ал 3 ЗЗД, процедурата, описана в 362-364 ГПК, изисква валидно сключен предварителен договор.

За да бъде допустим искът, следва няколко предпоставки да бъдат налице:

1. Страните да се легитимират като такива по материалното отношение.
2. Да няма висящ процес между същите страни със същото искане.
3. Делото да е подведомствено на съда.
4. Да няма арбитражна клауза или ако има да не е направо възражение за подведомственост.

Тук идва значението на заверката. Тя служи като доказателство за две неща – валидна дата на сключване на договора и гарантира самоличността на лицата, които са го сключили. А и не на последно място изключва възможността от едностранни поправки на договора. При необходимост от обявяване на заверен предварителен договор за окончателен, ищецът може бързо и лесно да се извади изпълнителен лист по ГПК. Също така, валидната дата гарантира възможността, ако продавачът е сключил няколко предварителни договори, да се докаже кой е сключен първи по време. А както казва сентенцията –„Първи по време - първи по право.“

 

Източник: www.delta3analizi.com