Ипотекирани имоти от банки продавани на публична продан от ЧСИ спадат рязко става ясно от доклада на Камарата на частните съдебни изпълнители. От 51 699 броя през 2017 до 41 174 през 2018 (инерция от имотния балон и световната ипотечна финансова криза от 2008 г.) до само 2 611 обяви към 22 януари 2020 г. От тези 39 ca зa гарсониери, 148 са двустайни жилища и 130 – зa триcтaйни. Мнoгocтaйнитe жилищa ca 68, a мeзoнeтитe – 16 брoя. Нaй-гoлям избoр имaт тeзи, кoитo ca рeшили дa cи купят зeмeдeлcкa зeмя = 465 обяви. 

Както виждате, пазарът на жилищни имоти “от банки” или по-точно от ЧСИ е силно ограничен в момента. А сега и няма имотен балон, както през 2008 г., което да доведе до това да се увеличи предлагането на имоти от ЧСИ на търгове. 

Някои хора очакват от известно време, че поради здравната криза, ще се стигне до там много хора да не могат да си плащат вноските по ипотечните кредити и на пазара да излязат хиляди ипотекирани имоти от банки. 

Какъв е пътят, за да се появят на пазара ипотекирани имоти от банки при лоши кредити?

1. 1.    Когато има просрочие в кредита…

Банката кредитор и кредитополучателят започват да обсъждат различни варианти, така че да не се стига до изпълнителен лист и намеса на ЧСИ (частен съдебен изпълнител). Изпълнителният лист и намесата на ЧСИ са крайният вариант, който и банките искат да избегнат, защото те се стремят да поддържат нивото на лоши кредити ниско поради ред причини – законови, репутационни, бизнес логика. 

Инструментите за “влизане в положение” на кредитополучателя са:

• разсрочване на кредита 
• преструктуриране 
• споразумения и промяна на условията 
• опростяване на лихви за определен период
• общо взето - всичко възможно, за да се продължи доброволното плащане 

Във времето този процес на преговори и опити кредитът да се спаси продължава от 6 месеца до 1 година! В този период кредитополучателят може да продаде ипотекирания имот. Това е причината по-рядко да излизат ипотекирани имоти от банки, които да си заслужават участие в търг и разправии.

Това е напълно достатъчен период собственикът по нотариален акт (кредитополучателят) да намери купувач и да сключи сделка… или да си намери работа, или да отдаде имота под наем временно.

Сделките с ипотекирани имоти от банки са напълно нормални, срещат се често и няма абсолютно никакъв проблем имот с ипотека да бъде купен както със собствени средства, така и с ипотечен кредит от друга банка (банките се разбират как да стане погасяването на първата ипотека и да се учреди нова ипотека на името на новия собственик).

ИЗВОД: Когато даден човек или семейство изпаднат в невъзможност да плащат вноские по кредита на даден имот, могат да го отдадат под наем….. или в рамките на 6 месеца до 1 година да го продадат на нормална пазарна цена, без да се стига до намеса на ЧСИ и публична продан (търг). 

2. Изпълнителен лист 

В някои случаи, когато в рамките на 6 месеца до 1 година кредитополучателят не намира начин да продължи с плащанията и не предприема навременни действия по продажбата на ипотекирания имот, то банката активира клаузата за предсрочно изискуемо връщане на кредита. Когато кредитополучателят не върне кредита, то банката се снабдява с изпълнителен лист и от тук поема ЧСИ, който организира публична продан (търг).

ИЗВОД: Банките не продават апартаменти, защото не са собственици. Те имат ипотека, учредена в тяхна полза и могат да се разпоредят на ЧСИ да организира публична продан по законовата процедура. 

3. ЧСИ (Частен съдебен изпълнител) и публична продан (търг) на ипотекирани имоти от банки

Това не означава, че имотите се продават евтино или на ниски цени. Публичната продан се обявява публично, поради което на търга се явяват и други кандидати. 

При желание за закупуване на имот от ЧСИ следва да внесете задатък в размер от 10 % от началната стойност, посочена в обявлението по специалната сметка за такси на съдебния изпълнител. 

След това се дава тайно предложение за цена. 

След това кандидатите се явяват на търга и се отварят пликовете с предложенията. 

След това започва явно наддаване, като стъпката за наддаване е размера на задатъка (10% от начално обявената цена).

От нашия опит на лично участие в търгове за апартаменти, както и участие с наши клиенти, можем да кажем, че сделките се случват на нормални пазарни цени, тъй като се явяват повече от 3-4 кандидата и има наддаване. 

Имот на търг в момента може да се купи на много изгодна цена единствено при големи и скъпи активи от 1 млн. лева и нагоре, които не са ликвидни и кандидат купувачите се намират трудно. 

4. Обжалване и дело след продажба на ипотекирани имоти от банки чрез ЧСИ

Ако продажната цена и стойността на сделката се различава сериозно от пазарната цена на даден имот, то потърпевш е кредитополучателят (в някои случаи и банката, когато не може да си събере задължението). В този случай сделката може да бъде обжалвана и отменена. Този процес минава през дело.

ИЗВОДИ:

• Имотите излизат на публична продан не от банки, а от ЧСИ само в краен случай.
• Историите от близкото минало за схеми при организиране на търгове и покупка на имоти на половин цена са почти невъзможни в днешно време. 
• За апартаменти и по-малки имоти има интерес, конкуренция, наддаване и цената на имотите не е толкова изгодна, колкото може да си представяте. 
• Целият процес изисква много време, затваряне на пари (10% задатък) и неясен резултат – не е подходящо, за хора, които са заети и си търсят жилище в определен срок. 
• Изгодна сделка може да се сключи при по-големи активи, с цени над 1 млн. лева, когато кандидат купувачите са по-малко.

Източник: www.delta3analizi.com