Какво ще стане с лихвата по ипотечен кредит с приемане на еврото?
От юли 2022 г. до септември 2023 г. със серия от увеличения Европейската Централна Банка рязко вдигна основната си лихва с цели 4.5 процентни пункта в борбата си с високата инфлация
Лихвите по ипотечен кредит у нас продължават да са много ниски и все повече домакинства финансират покупката на имоти със заеми. Броят жилищни кредити в банковата система за последните 5 години се е увеличил с около 48 хиляди. Статистиката на БНБ за месец юли показва средна лихва по нов левов жилищен кредит от едва 2.53%. В същото време този показател в Еврозоната е средно 3.73%.
От юли 2022 г. до септември 2023 г. със серия от увеличения Европейската Централна Банка рязко вдигна основната си лихва с цели 4.5 процентни пункта в борбата си с високата инфлация. И макар и през юни месец ЕЦБ да предприе първо намаление от доста време, в момента лихвите, не само в Еврозоната, но и в цяла Европа са по-високи, отколкото у нас. Намираме се в странна ситуация, в която немците, французите, италианците и испанците изплащат своя ипотечен кредит със значително по-висок лихвен процент от българина.
Трябва ли да се притеснява нашенецът, че лихвата по кредита му ще се увеличи, ако България влезе в Еврозоната?
Краткият отговор на въпроса е: „Не!“. Лихвите по кредитите у нас постепенно ще растат, заради увеличението на лихвите по депозитите. Това е очакван процес, който вече започна, макар и да е много плавен и не всеки длъжник да го е усетил. Потенциалното влизане в Еврозоната нито ще ускори процеса на увеличение на лихвите, нито ще го обърне. Самият ръст вероятно ще е в пъти по-малък от тези стряскащи 4.5% увеличение на основната лихва на ЕЦБ. В настоящия материал ще се аргументирам защо очаквам описаното по-горе.
Българинът от години предпочита левовите заеми заради по-ниските им лихви и удобството да ги изплаща във валутата на доходите си. Почти всеки ипотечен кредит (96% от обемите ипотечни кредити на домакинства) е деноминиран в български левове.
Огромната част от кредитите в системата са с променливи лихвени проценти като само няколко банки предлагат фиксирана лихва, и то с около 1.0-1.5 пункта по-високи лихвени нива спрямо предложенията с плаваща лихва на пазара. Лихвеният процент по тези договори обичайно е фиксиран само за първите 3 или 5 години и след това започва да плава.
Масовият кредитополучател е изтеглил левов кредит и е изложен на лихвен риск от увеличение на променливия му лихвeн процент.
Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и Законът за потребителския кредит (ЗПК) са регламентирали променливата част от лихвата, наречена „Референтен лихвен процент“ (РЛП) да може да включва само прозрачни променливи, които може да бъдат:
- бенчмарк за лихвен процент, отговарящ на изискванията на Регламент на ЕС 1011 от 2016 г. Най-популярният в Европа бенчмарк е EURIBOR, който най-общо представлява средната лихва на междубанковия пазар за срочни депозити в Еврозоната.
- индикатор или индекс от регулярната статистика на БНБ или на НСИ.
- комбинация от няколко показателя от изброените видове по-горе.
Тоест банките са длъжни да избират за РЛП променливи, които са публични и не се влияят пряко от тях самите. Тези РЛП се вписват в договорите за кредит на потребителите и банките са длъжни да предоставят и публикуват информация за движението им на уебсайтовете си.
Банките в България се финансират основно от влогове и депозити на физически лица и фирми и повечето референтни лихвени проценти, с които те са избрали да обвържат променливите лихви по кредитите си са един или комбинация от няколко индикатори за средна лихва по депозити „салда“ или „нов бизнес“ на домакинства и/или на фирми от статистиката на БНБ. Следователно масовият кредит у нас е обвързан с лихвите по депозитите в банковата система и лихвите по вече изтеглените кредити ще растат с увеличаване на лихвите по депозитите.
Статистиката показва, че лихвите по депозитите нарастват от средата на 2022 г., макар и изключително бавно. Средната лихва по салда на най-масовите срочни депозити с матуритет над 1 ден до 2 години расте от историческо дъно 0.05% през 2022 г. и към юли 2024 г. е вече 0.25%. Тенденцията още по-отчетливо се вижда по депозитите от същия вид, но „нов бизнес“, т.е. договори за депозит сключени само в съответния месец: за юли 2024 г. показателят е 0.91% и ръстът за последните 2 години е с 0.82 процентни пункта.
*Източник: БНБ
Тази тенденция на поскъпване на депозитите не е изненада за никого и предвид високата инфлация от последните години, дори идва с известно закъснение. Вече растат и лихвите по изтеглените кредити. Първите увеличения започнаха през миналата година и продължават през тази, но те са несъществени и в повечето случаи са в рамките на 0.10-0.20%. Някои кредитополучатели все още не са повлияни, тъй като в някои банки има предвидена минимална стъпка на промяна на лихвата по конкретния договор за кредит, която е поне 0.25, 0.30 или 0.50 процентни пункта и такова увеличение на референтния лихвен процент все още не се е акумулирало. Други банки, които са избрали по-различни индикатори за РЛП по своите кредити (като ОЛП или Euribor например) изкуствено отлагат по-големи увеличения, тъй като при липсата на такси за предсрочно погасяване след първата година по ипотечен кредит и в условията на силно конкурентен кредитен пазар, едно рязко увеличение вероятно ще доведе до отлив на клиенти, които биха могли да рефинансират кредитите си в други банки по всяко време без съществени транзакционни разходи.
Така или иначе тенденцията на плавен ръст на лихвите по депозитите вече е ясно изразена и увеличения в лихвите по кредитите със сигурност очакват клиентите на някои от най-големите банки през септември 2024 или януари 2025 г. Този тренд ще продължи през 2025 и 2026 г.., със или без да сме приели еврото.
Какво обаче ще се промени с левовите жилищни и потребителски кредити, ако влезем в Еврозоната?
На първо място: всички дължими суми ще се превалутират по фиксирания от повече от 20 години курс: 1 евро = 1.95583 лева. Тук не бива да има каквото и да е съмнение: кредитополучателите няма да осъмнат нито повече, нито по-малко задлъжнели от преди това.
На второ място: българският лев ще изчезне като валута и съответно БНБ ще спре да изчислява и публикува статистика за лихви по левови депозити и за Основен Лихвен Процент (ОЛП), който по същество е средната лихва по междубанковите безсрочни депозити (ЛЕОНИА Плюс). Съответно референтните лихвени проценти на почти всички банки ще трябва да се променят, тъй като са обвързани с лихви по левови депозити на домакинства и/или на фирми от статистиката на БНБ или пък с ОЛП.
Тук възниква и един неоснователен страх, който се експлоатира от противниците на единната валута: че понеже действащите РЛП на банките в България в момента са близки до 0% (например РЛП в лева на Банка ДСК е 0.24% до 15.01.2025 г., а РЛП в лева на Обединена Българска Банка е 0.24% до 01.03.2025 г.), а в същото време Euribor индексите са на нива от около 3.40%, то след като приемем еврото кредитите ще минат на Euribor и лихвите автоматично ще се увеличат с 3.0-3.5 процентни пункта. Такъв сценарий звучи кошмарно, но е напълно грешен и подвеждащ.
В ЗПК и ЗКНИП има текстове, които регламентират какво се случва, когато бенчмарк, ползван за РЛП се промени съществено или спре да се изготвя. Банката трябва да информира потребителите за промените и новия РЛП, който ще се използва, като „новият лихвен процент по договора за кредит не може да е по-висок от размера на лихвения процент по договора преди този момент“. С други думи, ако към момента на влизане в Еврозоната новият РЛП, който банката е избрала е с по-висока стойност от стария, то фиксираната надбавка в договора за кредит ще се измени в обратна посока, така че общият лихвен процент, който се начислява по договора за кредит трябва да е същият или по-нисък от този, който се е начислявал в деня преди приемането на еврото.
Нека не си правим илюзии – надали ще има банка, която доброволно ще избере новият лихвен процент по договора ни за кредит да е по-нисък, но няма и как той да бъде по-висок.
Например, ако приемаме еврото на 01.07.2025 г. и в договора ни за кредит лихвеният процент се формира като РЛП с актуална стойност от 0.50% към 30.06.2025 г. + фиксирана надбавка 2.50% = 3.00% и ако банката избере от РЛП да бъде 6-месечният EURIBOR, чиято стойност хипотетично е 2.80% към края на юни 2025 г., то от 01.07.2025 г. фиксираната надбавка автоматично ще се измени на 0.20%, така, че новият лихвен процент, който се начислява ще бъде пак 3.00%, но вече с променен РЛП и коригирана надбавка. В случай, че новият РЛП е по-висок като стойност от текущо начислявания лихвен процент по договора за кредит, то фиксираната надбавка може да стане и отрицателна велична, т.е. да има отбив вместо надбавка.
Всъщност тази предвидена в законите защита на потребителите на кредити при отпадане на бенчмаркове вече веднъж се активира, когато от 1 юли 2018 г. БНБ спря да изчислява и публикува данни за СОФИБОР. Банките, които до средата на 2018 г. обвързваха лихвите по кредитите си с такъв бенчмарк преминаха към други референтни лихвени проценти, но лихвата по никой договор за кредит на потребител не беше завишена в следствие на тази промяна.
А трябва ли задължително с приемане на еврото всички кредити да минат на РЛП обвързан с Euribor?
Най-често използваният бенчмарк индекс при определяне на плаваща лихва в Еврозоната действително е Euribor. Въпреки това, няма нормативно изискване на ЕЦБ променливите лихвени проценти в държавите използващи единната валута да бъдат обвързани точно с Euribor индекс.
Банките в Република Хърватия, където еврото беше прието на 01.01.2023 г., масово са избрали Euribor за референтен лихвен процент, който да замени старите променливи свързани с лихви по депозити в куни, с местния Основен лихвен процент или пък с лихви по ДЦК на страната в куни. В закона, с който е прието еврото в Хърватия, също като в българските ЗПК и ЗКНИП, е предвидено, че новият лихвен процент по кредитите след замяната на бенчмарк индикатора не бива да е по-висок от стария преди приемането на единната валута. Преминаването към Euribor, обаче се случва точно в разгара цикъла на увеличение на основната лихва от ЕЦБ, която от февруари до септември 2023 г. бива повишена с цели 2.00 процентни пункта и респективно Euribor индексите нарастват рязко през същия период. Резултатът е увеличение на лихвените проценти по вече изтеглени кредити в Хърватия и активен процес на предоговаряне на кредити от плаваща на фиксирана лихва, както и почти ексклузивно отпускане на нови кредити през 2023 г. в Хърватия с фиксиран лихвен процент… Основателно ли е обаче да се притесняваме, че същото ще сполети и българския кредитен пазар?
Цикълът на увеличение на основната лихва на ЕЦБ приключи през 2023 г. Инфлацията в Еврозоната вече е 2.6%, близо до дългосрочно таргетираните 2.0%, а икономическият ръст e близък до нула. В тази ситуация икономистите очакват плавно разхлабване на монетарната политика и на 12.06.2024 г. станахме свидетели на първото от очаквана серия плавни намаления на основната лихва на ЕЦБ, които вероятно ще продължат през следващите 2 години. Следователно, ако българските банки изберат новите референтни лихвени проценти да се обвържат с Euribor, те доброволно ще прихванат плаващите лихви по вече отпуснатите от тях кредити с показател, който е с тенденция да намалява (Euribor), докато в момента те са обвързани с показател с тенденция да расте (лихви по депозити на домакинства и фирми).
Сценарият банките в България да изберат обвързване на плаващите лихви с Euribor и доброволно да ограничат лихвените си приходи, които и без това са сред най-ниските в Европа, е много малко вероятен. Доста по-логично е да очакваме лихвите, които до приемане на еврото са били обвързани със средни лихви по депозити в лева за банковата система просто да се обвържат със средни лихви по аналогични депозити в евро! БНБ и към момента публикува регулярна лихвена статистика, която включва лихвени проценти и по еврови кредити и по еврови депозити. Лихвените проценти по еврови депозити постепенно растат аналогично с лихвите и по левови депозити. Така че най-вероятно новите РЛП-та на банките масово ще са обвързани с лихви по еврови депозити от статистиката на БНБ за банковата система и това няма да доведе до нищо по-различно – ръст се очаква и по левовите, и по евровите депозитни лихвени проценти.
Добре, от нормативна гледна точка няма как да очакваме автоматично увеличение на лихвите при влизане на България в Еврозоната… Но нали, когато приемем еврото, нашите банки ще имат пряк достъп до ЕЦБ и ще могат да вложат свободните си средства на депозит в ЕЦБ, който към днешна дата е с лихва от 3.75%? И какъв ще е интересът им да кредитират населението при лихви от 2.50% да кажем, при условие, че могат напълно безрисково и с по-ниски транзакционни разходи да инвестират при по-висока доходност? Чисто пазарно има логика лихвите у нас да се увеличат при приемане на еврото…
Нека все пак разгледаме този аргумент по-внимателно…
На първо място, приемането на еврото в България би станало най-рано на 01.07.2025 г., а възможни дата е и 01.01.2026 г. Дотогава лихвите по кредитите у нас постепенно ще нарастват заради започналия ръст на лихвите по депозитите, а паралелно с това основната лихва на ЕЦБ постепенно ще намалява, за да не се задушава икономическия ръст в Еврозоната… Така че ножицата между лихви по кредити у нас и депозитна лихва на ЕЦБ със сигурност няма да е толкова голяма…
На второ място, над 60% от жилищните кредити в България са отпуснати от банки, които имат банки-майки в страни от Еврозоната. Имаме активни на кредитния пазар банки с италианска, белгийска, немска и гръцка собственост… И тези банки биха могли да прехвърлят свободни средства към банките си майки и косвено имат достъп до депозит в ЕЦБ на висока лихва… Но защо продължават активно да кредитират на лихви около 2.50% и дори по-ниски, при възможност за депозит в ЕЦБ, който до неотдавна беше на 4.00%, а в момента е на 3.75%?
Защото жилищните кредити са дългосрочна инвестиция за банката! Теглят се средно за около 25-годишен срок и клиентът в годините изплаща не само лихви, но става клиент на банката и ползва редица други продукти и услуги, които носят и нелихвени приходи за банката. Докато депозитът в ЕЦБ е безсрочен и, ако миналият месец беше на 4.00% годишна лихва, този месец вложените средства вече са на 3.75%.. След 2-3 месеца може и да е с по-ниска лихва, а догодина със сигурност ще е още по-ниска… И нашите банки предпочитат да са активни, и да не губят позиции на нашия силно конкурентен кредитен пазар, докато има високо търсене на този продукт – ипотечен кредит, вместо да вложат средствата си краткосрочно, макар и с временно по-висока доходност.
В началото на този материал посочих, че лихвите по жилищните кредити в България са най-ниски в Европа. Това не е изцяло вярно… Ако в страните от ЕС със собствени валути и плаващи валутни курсове като Румъния, Чехия, Полша и Унгария и др. лихвите са значително по-високи, то има една малка страна в Еврозоната, където лихвените проценти по ипотечен кредит са дори по-ниски и от нашите… Средният лихвен процент по нов жилищен кредит в Малта за юни 2024 г. е 1.97%! Ето една държава приела еврото, където банкерите са решили да предложат ипотечен кредит с под 2% лихва, вместо да депозират свободните си средства в ЕЦБ на 3.75% лихва…
*Данните за България са за лихвен процент по нов левов жилищен кредит (източник: БНБ), докато за Еврозоната са за нов евров жилищен кредит (източник: ECB Data Portal).
Какво е общото между Малта и България в случая?
Може би банкерите в двете държави са по-алтруистично настроени от колегите си в останалите страни и предпочитат да намалят печалбите си, за да помогнат на хората да закупят жилище? Едва ли! И двете банкови системи печелят добре, ако съдим по официалните данни.
Банките в Малта са свръхликвидни и разполагат с много свободен ресурс с ниска цена, така че нямат нужда от скъпо финансиране от ЕЦБ, за да отпускат кредити. Съотношението кредити/депозити (loan-to-deposit ratio, съкратено LDR) за малтийската банкова система за първо тримесеичие на 2024 г. е 74.3%. За сравнение средното за Еврозоната е 94.6%, а в някои от водещите икономики този показател е значително по-висок: Германия (97.4%), Нидерландия (100.1%), Франция (103.6%), Австрия (109.3%). На банките в тези държави им се налага да разчитат на ресурс от ЕЦБ, по който се изплащат лихви от над 4%, ако искат да отпускат повече кредити.
За сравнение към 30.06.2024 г. в българската банкова система съотношението кредити/депозити е 75%, като по-тясното съотношение на кредитите на домакинства и фирми към депозитите на същите е дори 70.7%.
Друга специфична особеност в Малта, е че въпреки, че лихвите по срочните депозити там са относително високи, местните предпочитат удобствата на безсрочните сметки и влогове, които към април се олихвяват само с 0.05% средна годишна лихва при домакинствата и 0.11% при фирмите. Над 84% от депозитите на резиденти в Малта са безсрочни, което води до обща средна лихва по депозити на резиденти от едва 0.37%.
В България 75% от депозитите са „овърнайт“ или с предизвестие, които или изобщо не се олихвяват, или лихвите им са символични, а лихвените проценти по срочните депозити са в пъти по-ниски от тези в Малта. Като резултат средната лихва, която се начислява по левовия депозитен ресурс от фирми и домакинства в българската банкова система е едва 0.11% към август 2024 г.
Общото между банките в Малта и в България е, че те са свръхликвидни, разчитат на достатъчно количество депозити с ниска цена и поддържат добри лихвени маржове и при текущите ниски лихви по кредитите в двете държави.
А ще се запази ли високата ликвдиност на банките у нас при приемане на еврото?
Дори свободните средства за кредитиране в банковата система биха се увеличили, тъй като минималните задължителни резерви, които банките трябва да поддържат по сметка в БНБ към момента са 12% от депозитите, докато изискването на ЕЦБ за задължителни резерви е едва 1%.
В заключение:
Нищо апокалиптично няма да се случи с кредитите ни, ако влезем в Еврозоната. Това в никакъв случай не значи, че лихвите няма да растат. Те ще се покачват при всички положения, с евро или без. Това ще бъде плавен процес и надали ръста на вноските ще изпревари ръста на доходите на квалифицираните, работещи хора у нас. Ако смятате, че ви е време да закупите с кредит първото си жилище или по-голямо такова, няма смисъл да отлагате, ако са спазени тези прости правила:
- имате постоянни, регулярни и сигурни доходи.
- имате спестени средства поне 15-20% от цената на имота.
- вноските по кредити в домакинството, включително новия не надхвърлят 30-35% от чистите ви месечни доходи.
Ползвайте консултация от специалист, преди да предприемете такава сериозна стъпка, каквато е тегленето на ипотечен кредит!
Източник Creditland
БHБ зaбpaнявa финaнcиpaнeтo нa имoти c нaд 85% ĸpeдит и дo 50% внocĸa
Изискванията влизат в сила от 1 октомври 2024 г.