Жилищното кредитиране продължава да расте с висок темп през второто тримесечие на 2026 г., въпреки че активността на пазара на недвижими имоти все още остава под нивата от силната 2025 г. Купувачите са активни, но действат по-предпазливо, сравняват повече предложения и обръщат по-голямо внимание на размера на кредита и бъдещата месечна вноска. Поставен markdown

Анализът на „Кредит Мениджър“ показва, че банковото финансиране заема все по-голяма роля при покупката на жилище. Сред основните тенденции са увеличаването на средния ипотечен кредит, активизирането на рефинансирането и нарастващият интерес към предварителна оценка на възможностите за финансиране.

Имотните сделки се възстановяват спрямо първото тримесечие

През второто тримесечие на 2026 г. в страната са вписани 45 965 продажби на имоти, което е увеличение с 20,5% спрямо първите три месеца на годината.

На годишна база обаче пазарът остава по-слаб. През същия период на 2025 г. са били отчетени 56 010 сделки, което означава понижение от 17,9%. За първото полугодие на 2026 г. броят на сделките достига 84 119 при 101 154 година по-рано. Поставен markdown

Сред големите пазари най-силен тримесечен ръст отчита Варна – 26,5%, следвана от Бургас, София и Пловдив. Столицата остава най-големият имотен пазар в страната с 8 874 сделки през Q2. Поставен markdown

Ипотеките растат по-бързо от сделките

Докато броят на сделките остава под нивата от 2025 г., ипотечното кредитиране продължава да се увеличава.

През второто тримесечие са вписани 15 482 договорни ипотеки – ръст от 13% спрямо Q1 и 9,8% на годишна база.

По данни на „Кредит Мениджър“ обемът на жилищните кредити през Q2 е с 26,4% по-висок спрямо същия период на предходната година. Поставен markdown

Това разминаване между динамиката на сделките и ипотеките показва, че банковото финансиране има все по-голяма тежест при покупката на жилище.

Средният ипотечен кредит в София достига 170–180 хил. евро

Една от най-видимите тенденции е увеличаването на размера на ипотечното финансиране.

Според наблюденията на компанията средният размер на заявения и одобрения ипотечен кредит в София вече е между 170 000 и 180 000 евро. За страната средната стойност е около 140 000 евро.

За сравнение, през 2025 г. нивата са били около 140 000–150 000 евро за София и между 100 000 и 120 000 евро за страната. Поставен markdown

Основната причина е поскъпването на жилищата – за придобиването на сходен тип имот домакинствата вече се нуждаят от по-голямо банково финансиране.

Средното самоучастие при клиентите на компанията е между 15 и 20%, а много кредитополучатели предпочитат по-дълъг срок на погасяване, за да ограничат размера на месечната вноска. Поставен markdown

Купувачите са по-информирани и правят по-малко компромиси

Според анализа една от най-ясните промени през първата половина на 2026 г. е поведението на купувачите.

Те все по-често сравняват предложенията на различни банки и не се интересуват само от рекламираната лихва, а от целия пакет условия.

Удължава се и периодът между първата консултация и реалната покупка. Това не означава непременно оттегляне от пазара – след като определят бюджета си, купувачите отделят повече време за намиране на подходящ имот и са склонни на по-малко компромиси. Поставен markdown

Сред основните притеснения остават бъдещото движение на лихвите, размерът на месечната вноска и изискванията на банките. Поставен markdown

Средната лихва по жилищните кредити е около 2,41%

През второто тримесечие не се отчита съществена промяна в лихвените условия.

Средната лихва по жилищните кредити е около 2,41%, а пазарният диапазон е приблизително между 2,28% и 3,33% според профила на клиента, характеристиките на имота и вида на лихвата. Поставен markdown

Конкуренцията между банките остава силна, а някои институции предлагат кампанийни условия и продукти с фиксирана лихва за определен период. Поставен markdown

Самата рекламна лихва вече не е достатъчна

При сравнение на банковите предложения все по-голямо значение имат таксите, застраховките, изискванията към доходите, допълнителните продукти и условията за предсрочно погасяване.

Финалната оферта се определя индивидуално според доходите, съществуващата задлъжнялост, обезпечението и характеристиките на имота. Поставен markdown

Основните ограничения при ипотечното кредитиране остават непроменени – финансиране до 85% от стойността на имота, обслужване на дълга до 50% от дохода и максимален срок от 30 години. Поставен markdown

Първото жилище остава основният мотив за ипотека

Типичният клиент на „Кредит Мениджър“ през второто тримесечие е на възраст между 30 и 40 години и най-често купува имот за собствено ползване.

Компанията отчита увеличение на клиентите, които купуват първото си жилище. След тях се нареждат домакинствата, които търсят по-голям дом, както и клиентите, които рефинансират или финансират строителство и довършителни дейности. Поставен markdown

Не се наблюдава сходен ръст при покупките на втори или инвестиционен имот.

Рефинансирането се активизира

По-благоприятната лихвена среда и възможността за фиксиране на лихвата за определен период стимулират интереса към рефинансиране.

Основните причини са намаляване на лихвата и месечната вноска, обединяване на задължения или получаване на допълнително финансиране. Поставен markdown

Анализът подчертава, че сравняването не трябва да се ограничава само до номиналната лихва. Трябва да бъдат отчетени ГПР, допълнителните такси, застраховките и ефектът от евентуално удължаване на срока. Поставен markdown

Ефектът от преминаването към еврото отслабва

През 2025 г. очакванията около присъединяването към еврозоната са оказвали по-осезаемо влияние върху поведението на част от купувачите. През 2026 г. този психологически ефект до голяма степен е отминал, според анализа.

При съществуващите кредити смяната на валутата не е увеличила главницата и не е променила срока, като задълженията в левове са били превалутирани по официалния курс. Поставен markdown

По-съществената промяна е при новото кредитиране, където банковата среда е по-пряко свързана с условията в еврозоната и решенията на Европейската централна банка.

София остава пазарът на най-големите ипотечни кредити

Регионалните разлики се виждат основно в доходите и размера на финансирането.

Според представените данни средната брутна месечна заплата в София през второто тримесечие е около 1943 евро при около 1444 евро средно за страната. По-високите доходи и по-високите цени на жилищата обясняват и по-големите ипотечни кредити в столицата. Поставен markdown

Кредитният посредник заема все по-видима роля

Все повече клиенти търсят сравнение между няколко банки, вместо да разчитат само на офертата на една финансова институция.

При „Кредит Мениджър“ 79% от клиентите идват чрез партньорски агенции за недвижими имоти, а 21% – по препоръка. Поставен markdown

Предварителната оценка на възможностите за финансиране преди избора на конкретен имот все по-често се превръща в част от самия процес на покупка. Поставен markdown

Какво се очаква до края на 2026 г.

Очакванията са кредитният пазар да остане активен, но темпът на растеж постепенно да се успокоява.

При ипотеките търсенето вероятно ще остане високо, а средният размер на финансирането може да продължи да се увеличава заради цените на жилищата.

Сред факторите, които подкрепят пазара, са стабилната заетост, ръстът на доходите, банковата ликвидност и все още благоприятната лихвена среда. Рисковете са свързани с високия ръст на кредитирането, поскъпването на имотите и способността на домакинствата да обслужват по-големи задължения при промяна на икономическите условия. Поставен markdown

Ключовият въпрос според анализа вече не е само какъв максимален кредит може да получи едно домакинство, а какъв размер на задължението може да обслужва спокойно в дългосрочен план.